Unir dos viviendas en una ¿es posible?

unir dos viviendas

Si te has decidido a comprar y unir dos viviendas contiguas para tener una vivienda mucho más grande y espaciosa, tendrás que tener en cuenta los condicionantes legales, formales y técnicos que conlleva este tipo licencias de agregación. En cualquier caso, y para aclarar ciertas dudas al respecto, deciros que SI es posible unir dos viviendas contiguas, siempre y cuando se tengan en cuenta previamente los condicionantes que veremos a continuación, además de contar con el asesoramiento de un técnico competente para la redacción de los documentos necesarios para solicitar la corresponidente autorización municipal. 

Condicionantes legales

Para realizar la agregación de viviendas conforme a la legalidad vigente será necesario contar previamente con una serie de permisos, tales como la autorización de la comunidad de propietarios, el proyecto técnico de obra firmado por técnico competente y la correspondiente licencia de obras municipal. Además, será necesario comunicar el cambio registral al catastro e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.


Con la actual reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), para unir físicamente dos viviendas contiguas será necesario el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen el mismo porcentaje en las cuotas de participación, en vez de la aprobación por unanimidad que se requería hasta junio de 2013. Por tanto, el primer paso a seguir antes de ponerte en contacto con un técnico será transmitir a la comunidad de propietarios del edificio tu intención de unir las dos viviendas para cerciorarte de que lo van autorizar.

Evidentemente, será necesario modificar la referencia catastral de las dos viviendas a unir en el registro de la propiedad y contratar los servicios de un técnico competente para la reacción del proyecto técnico, en el caso de intervenir en elementos estructurales como muros de carga, elementos comunes o la fachada del edificio.

En cuanto al tema de licencias municipales, para obtener la correspondiente autorización municipal será necesario el pago de dos tasas diferentes. Por un lado, la tasa por Actuaciones Urbanísticas estimada en un mínimo de 140,90 euros y la autoliquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras que asciende al 4% del Presupuesto de Ejecución Material de la obra, según tarifas vigentes del Ayuntamiento de Valencia para 2014.

Condicionantes formales

Como podréis adivinar, desde el punto de vista formal, no es lo mismo unir dos viviendas contiguas situadas en una misma planta que unir dos viviendas superpuestas ubicadas en niveles diferentes. Los condicionantes técnicos y legales difieren de un caso a otro, así como la documentación técnica a presentar, pero veamos detenidamente cada caso.

En primer lugar, suponiendo que ambas viviendas se encuentren en una misma planta compartiendo una pared medianera, la cuestión se reduce al hecho de que la pared medianera sea o no de carga. En el supuesto caso de que sea una pared estructural, será necesario adjuntar a la solicitud municipal un proyecto técnico firmado por técnico competente donde se describan las actuaciones necesarias para unir ambas viviendas, así como las medidas correctoras adoptadas para garantizar la seguridad y estabilidad de la estructura. En el caso de que la pared no sea estructural el proceso se simplifica y bastará con adjuntar a la solicitud una memoria descriptiva de la actuación junto con el presupuesto de las obras a realizar.

Pero, en el supuesto caso de que las viviendas estén superpuestas en plantas diferentes y el propósito sea unir ambos inmuebles con una escalera para generar una vivienda dúplex, necesariamente se tendrá que presentar un proyecto técnico firmado por técnico competente, ya que hay una clara modificación del forjado de la estructura del inmueble.

En segundo lugar, tenemos que considerar que la unión de dos viviendas con referencias catastrales diferentes implica tener estancias e instalaciones duplicadas en el espacio resultante de la agregación. Por tanto, conviene realizar una reforma integral para tratar de optimizar el espacio disponible agrupando estancias, dotándolas de unas proporciones adecuadas a las necesidades y realizar un trabajo de rediseño de los espacios de servicio como cocina y baños, para tener una vivienda funcional y confortable.

Evidentemente, en estos casos es muy recomendable contar con el asesoramiento de un técnico para que proponga diferentes opciones de distribución, acompañadas de planos e imágenes 3D para una mejor comprensión por parte del cliente. El mejor que nadie podrá plantear soluciones innovadoras y creativas adaptadas a tus necesidades para rentabilizar cada metro cuadrado, reduciendo a la mínima expresión pasillos y zonas de paso, creando espacios polivalentes y funcionales, estableciendo conexiones en función del grado de privacidad, o incluso, plantear soluciones de mobiliario y diseño interior a medida. 

Condicionantes técnicos

Como ya hemos comentado anteriormente, la demolición del muro medianero o la apertura de un hueco en el forjado está condicionada a la posibilidad de que se modifique algún elemento estructural, y todo lo que eso conlleva. En el caso de aperturas de huecos en muros de carga para pasos de circulación o en forjados para la instalación de escaleras de unión, se requiere la solicitud de licencia de obras y la redacción de un proyecto técnico donde se describan todos los trabajos de apuntalado y refuerzo estructural necesarios que garanticen la seguridad y estabilidad de la estructura del edificio.

Además, se tendrá que vigilar que el tabique no se haya convertido en una pared maestra con el paso de los años, en el caso de inmuebles con cierta antigüedad, y comprobar el posible paso de alguna instalación común de luz, agua o gas por elemento a demoler.

Como habéis podido comprobar la unión de dos viviendas supone algo más que tirar un simple tabique. Por eso, conviene contratar a un técnico competente para que nos asesore en dicha operación, nos ayude a resolver los posibles problemas que pudieran surgir y proponernos una distribución ajustada a nuestras necesidades, además de gestionar la obtención de la autorización municipal y dirigir los trabajos de reforma, en su caso.
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Para cualquier consulta, solicitud de información o petición de honorarios puede ponerse en contacto conmigo a través del teléfono de contacto: 678 255 358, enviando un e-mail a miguelangel@tres60arquitectura.es o a través del formulario de contacto. Estaré encantado de poder resolver cualquier consulta que tengáis sin compromiso.
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50 Lo han comentado:

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9 de septiembre de 2015, 3:17 delete

Hola, las dos viviendas ya estan unificadas y sin vecinos ya que es una casa rural. Solo necesito los tramites legales a saber. Un saludo.

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9 de septiembre de 2015, 8:56 delete

Hola Marisa, los trámites son los mismos. Es decir, hay que presentar un proyecto técnico justificativo de la agregación de las viviendas explicando el estado original y el estado definitivo. Una memoria constructiva explicando como se ja ejecutado la operación de agregación, es decir, tirando un tabique en el caso de dos viviendas a mismo nivel, o abriendo un hueco en el forjado para el paso de la escalera en el caso de dos viviendas superpuestas. Y por último, una memoria justificativa del cumplimiento de la ordenanza municipal, el código técnico de la edificación en todos sus apartados y demás normativa aplicable en materia de electricidad, infraestructuras de telecomunicación, etc.

Estas memorias irán acompañadas de planos descriptivos de la operación de agregación con el antes y el después. Y las mediciones y el presupuesto estimado de la operación para calcular las tasas a pagar, ya que la obra ya está ejecutada.

El resto de documentación que se debería anexar al proyecto, como estudio básico de seguridad, pliego de condiciones, gestión de residuos, etc, no haría falta redactarlos puesto que la obra ya está ejecutada y el tratamiento que habría que darle al proyecto es el mismo que el de un proyecto de legalización de una obra ejecutada sin licencia urbanística.

Una vez presentado en el ayuntamiento, previo pago de tasas (las indicadas en el artículo) en funcion del PEM (presupuesto de ejecución material estimado en proyecto), los técnicos municipales procederían a cotejar la documentación y, según el caso, girarían una visita al inmueble para comprobar que lo descrito en el proyecto corresponde con la realidad del inmueble. Una vez informado favorablemente el expediente municipal, se procedería a autorizar la agregación y a unificar las referencias catastrales de los inmuebles en una sola para que conste como una sola vivienda en Catastro.

Para el coste de la redacción del proyecto y tramitación de la solicitud, puedes dejarme una dirección de correo electrónico y te haré llegar una oferta de honorarios profesionales con toda la información y el coste para que lo valores.

Enviame un email o bien déjame un correo de contacto y te lo haré llegar a la mayor brevedad. Agradezco tu visita al blog y el interés mostrado.

Un saludo

Miguel Ángel

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Anónimo
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29 de octubre de 2015, 14:50 delete

Muy buenas. Es posible unir dos viviendas de dos bloques contiguos? necesitaría tener en cuenta algún aspecto más de los comentados?

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29 de octubre de 2015, 15:33 delete

Hola, en primer lugar agradecerte la visita y el interés mostrado por el contenido del post. Lamento decirte que legalmente no es posible unir dos viviendas de dos bloques contiguos por muchos factores. Desde el punto de vista catastral y la ley de la propiedad horizontal, ambas viviendas pertenecen a unidades registrales diferentes, y por tanto, a comunidades de propietarios diferentes. La agregación de viviendas se pueden realizar dentro de un mismo edificio de viviendas, pero nunca entre edificios diferentes por las implicaciones legales que ello conlleva.

Ten en cuenta, que este tipo de operaciones entre edificios contiguos supondría un incremento del volumen construido total del edificio que recibe la nueva vivienda, y por tanto, se podría estar sobrepasando la edificabilidad máxima que permite el Plan General para ese emplazamiento, incurriendo en una infracción urbanística grave. Por otro lado, también se estaría inclumpliendo la sección del DB-HS Protección contra Incendios para Edificios de Viviendas al agregar en un mismo espacio dos recintos de incendios diferentes e independientes.
Espero haberte ayudado. Un saludo

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Anónimo
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28 de noviembre de 2015, 10:33 delete

Buenos días,
Te explico mi situación. Mi pareja tiene un piso y yo estaría interesado en comprar el del lado. La distribución de las viviendas es tal que estàn pegados los recibidores. La idea sería unirlos tirando esa pequeña pared que daría lugar a un recibidor mas grande y que nos daría acceso a la demas estancias. Despues de pedir permiso a la comunidad s podrían hacer esas obras de acondicionamiento del gas, agua, electricidad, pero que siguieramos tenindo registralmente dos viviendas, pagar dos comunidades y dos impuestos municipales. La idea es hacerlo asi por si despues se quieren volver a separar las vivindas.
Un saludo y muchas gracias por anticipado

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29 de junio de 2016, 2:46 delete

Que baremo de precios se habla cuando se pide un cedula de habitabilidad? Aparte de comprar el plso de al lado + las obras, como se puede hacer el calculo aprox de lo que sale hacer dicha cedula? Va por metros? Va por municipio? Etc..

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1 de julio de 2016, 9:58 delete

Hola Miguel Angel:

Mi caso es que mi sociedad consultora posee un bajo comercial en Valencia que antes era un almacén de productos eléctricos, y que contaba con 2 referencias catastrales, aunque en la práctica, se trata de 1 solo bajo. Igualmente, en la escritura de compra, se habla de 2 bajos, pero he hablado con los dueños anteriores, y ellos nunca han visto el bajo separado en 2 mitades. Tampoco son los primeros propietarios, así que no tengo opción de conocer mejor la historia.

He iniciado los trámites de COMUNICACIÓN AMBIENTAL PREVIA para dar de alta la actividad de despacho de ingeniería, y sin reparar mucho en las consecuencias del dato, he puesto en la identificación catastral de la actividad las 2 referencias:
la respuesta del Ayuntamiento de VALENCIA es que le presente solicitud de licencia de obras para unir los 2 locales....... me he personado allí y les he explicado que no son 2 locales, y que dudo mucho que algún día lo fuesen, y que en cualquier caso, no hace falta hacer obras para unirlos, pues ya lo están.
me dicen que sólo se puede otorgar licencia a 1 referencia, que alguien en el pasado hizo las cosas a escondidas y que por eso hay que hacer como si se fueran a unir ahora

¿tu qué harías? opciones:
1. el dueño anterior tenía licencia con toda seguridad. Es posible que sólo declarase una referencia catastral, y así evitó el problema que ahora tengo yo ¿crees que yo podría hacer lo mismo, o mejor dicho, crees que el Ayto. de VLC me dejaría volver atrás y pedir que me den de alta la actividad para una de las 2 referencias catastrales que tengo, como pasó con el anterior dueño?

2.hacer caso y hacer lo que me dice el ayuntamiento: no veo a donde me lleva una licencia de obras falsas
3. decirle al ayuntamiento que los locales ya están unidos y ver por donde sale........¿con una petición de unificación registral y catastral?

Después de haber hablado contigo, voy a seguir la vía que me propone el ayuntamiento: Licencia de obras mínima, y modificación catastral posterior

Gracias, seguimos en contacto
Rafa Romero
www.ingenieriabaseidea.com

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14 de julio de 2016, 18:29 delete

Las tasas municipales para la expedición de la cédula de habitabilidad, ahora llamada licencia de segunda ocupación o posteriores, va en función de los metros cuadrados del inmueble. En este caso, siendo la agregación de dos viviendas en una, se contabilizaría el sumatoria de la superficie construida de ambos inmuebles. Lo que si varía de un municipio a otro es el coste por metro cuadrado de la tasa, ya que cada municipio aprueba anualmente sus propios cuadros de tarifas. Espero haberte ayudado. Un saludo

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14 de julio de 2016, 20:05 delete

Disculpa que no te haya contestado. En el primer comentario hablabas de bloques contiguos, pero con el segundo comentario acabo de entender tu situación. Podrias realizar la operación de unir ambas viviendas pero nunca se podría legalizar por lo que ya te comenté. A todos los efectos siempre serán dos viviendas diferentes. Lo de comunicarlo a la comunidad de propietarios me parece bien, porque así están al tanto de la operación y te puedes evitar problemas futuros con algún vecino.

Pero ten en cuenta que en caso de vender alguno de los inmuebles o ambos, tendrás que volver a separar ambos inmuebles para retrotraerlos a su estado original.

Un saludo

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Anónimo
AUTHOR
1 de septiembre de 2016, 13:22 delete

Hola compre dos viviendas unificadas desde la construcción y constan como dos separadas pago dos catastros y dos tasas de basura me engañaron en la escritura dice que son indivisibles pero la vivienda está unificada que debo hacer para arreglarlo? Graviad

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28 de septiembre de 2016, 11:05 delete

Hola. En tu caso, dado que las comprastes en origen totalmente unificadas, lo que tienes que hacer es solicitar en catastro una modificación de ambas propiedades para unificarlas bajo una misma referencia catastral. Dado que la unificación de ambas se realizó durante su construcción y no a posteriori, lo que tienes que presentar es un documento justificativo de la situación real de la vivienda junto con el modelo oficial de catastro 904 para modificar la propiedad. Además de la escritura, donde consta que ambas viviendas son una única propiedad, deberías adjuntar un informe de superficies expedido por un arquitecto para que catastro modifique la superficie construida de la propiedad. Dicho informe consta de un levantamiento de planos con todas la superficies útiles y la construida. Eso considerando que quieras mantenerlas unidas.

Si lo que quieres es desagruparlas, lo único que tienes que modificar es la escritura, y para ello deberás acudir a la notaría para que lo modifiques adjuntando las dos referencias catastrales y recibos justificativos del pago de recibos de ambas propiedades para que lo modifiquen. Lo de que en la escritura conste como indivisibles, habría que ver porqué consta así y que clausula impide que se dividan.

Espero haberte ayudado.

Un saludo

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nico
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30 de octubre de 2016, 23:15 delete

Hola
somos propietarios de una vivienda edificada en el 2010. Nuestra escalera esta pegada a otra, sin desnivel, pero perteneciendo a otra comunidad.
Nuestros vecinos se van y quisiéramos comprar su piso para tirar paredes y ampliar la superficie.
Los dos pisos pertenecen al mismo bloque, mismo edificio, pero son escaleras y comunidades de propietarios separados.

Se pueden unir los dos pisos (que son idénticos), solo tirando dos tabiques que no son paredes maestrías?

Gracias
un saludo

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31 de octubre de 2016, 19:42 delete

Hola Nico, en tu caso se necesitaría la autorización de ambas comunidades de propietarios, siempre y cuando la unión de ambas viviendas no altere configuración exterior de fachada ni se actúe sobre elementos estructurales (medianeras portantes, etc). Tal y como comentas, en vuestro caso sería suficiente con realizar un acto comunicado ante el ayuntamiento; de lo contrario precisará de un proyecto realizado por arquitecto superior o aparejador, debidamente visado y solicitar licencia en el ayuntamiento.

Si además quisieras que el nuevo inmueble figurara como una única unidad registral, será necesario un acuerdo unánime de la totalidad de los propietarios de ambas comunidades, así como licencia de agrupación. Esto último puede ser complicado de conseguir por pertener las dos viviendas a dos comunidades distintas, pero se podría estudiar.

Y eso es todo. Para más información o petición de honorarios puedes ponerte en contacto conmigo a través del formulario web.

Un saludo

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Anónimo
AUTHOR
29 de noviembre de 2016, 23:13 delete

Hola! Mi planteamiento es tal vez un poco complicado, a ver si puedo explicarme bien. Se venden dos duplex contiguos, y mi idea es la siguiente: unir ambos inmuebles y segregarlos después por plantas. La idea es quedarme yo con toda la planta de arriba (que tiene terraza de 50m2 cada uno y piscina privada (también cada uno, eliminaría una), y vender posteriormente la planta de abajo, formada por las plantas bajas unidas de ambos ex-duplex. Arriba me quedan 246m2 más 100m2 de terraza, y abajo serían 100m2 que vendería una vez lo reformara.
En fin, ¿es posible hacer esto? Gracias y un saludo.

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Anónimo
AUTHOR
2 de diciembre de 2016, 14:08 delete


Marisa Mance
9 de septiembre de 2015, 3:17
Hola, las dos viviendas ya están unificadas y sin vecinos ya que es una casa rural. Solo necesito los trámites legales a saber. Un saludo.

Hola, mi problema es exactamente el mismo que el de Marisa Mance, solo le escribo para solicitarle información sobre sus honorarios profesionales con toda la información y coste. Mi correo 2.kualkiera@gmail.com

Gracias por su atención y un saludo,
FLC

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6 de diciembre de 2016, 12:36 delete

Buenos días. Le contesto por mail, gracias!

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6 de diciembre de 2016, 12:43 delete

Hola buenos días. En principio si es posible, no veo problema alguno desde el punto de vista legal, siempre y cuando ambos inmuebles pertenezcan al mismo edificio para no incrementar o disminuir la superficie construida de la unidad catastral. Para información sobre honorarios, trámites, etc, déjame tus datos de contacto, bien a través del formulario web, bien a través de mi correo info@tres60arquitectura.es. Indicando su nombre, dirección de mail, lugar desde que me hace la consulta y, si es posible, teléfono de contacto o whatsapp.

Un saludo

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Anónimo
AUTHOR
14 de diciembre de 2016, 21:51 delete

En una escritura de propiedad horizontal consta un predio con dos puertas pero en el catastro hay dos referencias catastrales distintas.Como saber si son dos pisos

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22 de diciembre de 2016, 18:47 delete

Hola buenas tardes, paso a contestarte a tu pregunta. Si en catastro constan dos referencias catastrales, si o si son dos inmuebles diferentes. Esto ocurre cuando se unifican propiedades pero no se notifican a castastro.

Si la unificación de propiedades se realizó solicitando licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente, basta con solicitar su modificación en Catastro mediante el impreso correspondiente (modelo 404 creo recordar) y adjuntar documentación acreditativa de las propiedades, plano acotado y con superficies del estado actual y copia del certificado final de obra presentado en el Ayuntamiento para dar por concluidas las obras. Si no se realizó proyecto para solicitar la licencia de obras y se realizó mediante declaración responsable de obra, basta con una copia del impreso de solicitud sellado por el ayuntamiento en el momento de su registro.

Si la unificación se realizó sin licencia, previamente habrá que legalizar dicha unificación en el Ayuntamiento, mediante la presentación de proyecto técnico o expediente de legalización (según nos diga el técnico municipal). Una vez legalizado, presentar lo mismo que en el caso anterior, junto con el certificado final de legalización o de obra (según se haya tramitado).

Con esa documentación, Catastro procederá a regularizar la situación y a unificar ambas referencias en una.

Espero haberle contestados sus dudas.

Un saludo

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Anónimo
AUTHOR
27 de diciembre de 2016, 15:16 delete

Buenas:

Nuestro caso es el siguiente: mi mujer y yo estamos viviendo en un piso a nombre de los padres de mi mujer, el caso es que nosotros quisieramos comprar el piso justo de arriba para unirlos mediante escalera. A ellos les parece bien, sólo que el piso de arriba estaría a nuestro nombre y el de abajo seguiría a nombre de ellos. ¿esto podría ser posible desde el punto de vista legal?

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30 de diciembre de 2016, 20:03 delete

Buenas tardes, en primer lugar darte las gracias por visitar mi blog. Paso a responder sus dudas: desde el punto de vista técnico no hay problema en unir ambas propiedades, siempre y cuando se haga bajo la supervisión de un técnico para que la apertura del hueco en el forjado y la ejecución de la escalera se haga con garantías de seguridad. Pero desde el punto de vista catastral, ambas propiedades no se van a poder unificar porque pertenecen a propiedades diferentes. Una solución sería unificar ambas propiedades y ponerlas a nombre de ambos. Otra solución sería no modificar la condición de ambas propiedades a nivel catastral y registral, pero teniendo en cuenta que en caso de que se venda alguna de las propiedades se deberá restituir a su estado original.


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24 de enero de 2017, 9:57 delete

Hola Miguel gracias por tu trabajo es de agradecer.Yo quiero unir dos pisos en mismo edificio pero que sean dos fincas tirando una pared medianera.Necesito solo permiso de los vecinos?? Bueno y permiso de obras no? O hace falta algo mas...como estudio de aparejador o arquitecto...en el ayuntamiento que debo hacer espero nada...si es que si...cuanto me costara aprox..gracias

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24 de enero de 2017, 11:57 delete

Otra pregunta es que porcentaje de si necesito de los vecinos creo 3/5 partes...pero y si a la reunión vienen solo 5 vecinos y sale mayoria de si valdria?? Seria suficiente?

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25 de enero de 2017, 8:17 delete

Hola Oscar. Para hacer la unificación de viviendas necesitarás, principalmente la autorización del Ayuntamiento mediante la licencia de obras correspondiente. La agrupación de dos viviendas contiguas en la misma planta, lleva aparejado la actuación sobre la pared medianera que las separa. Actuar sobre este elemento se considera licencia urbanística (antes llamado obra mayor), y por tanto, requerirá proyecto técnico suscrito por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico)y visado por el correspondiente colegio profesional. Si solo se va a realizar la demolición de la pared medianera para garantizar el paso de una vivienda a otra, el proyecto técnico podría rondas entre 600-900 euros aproximadamente. Si además se van a realizar reformas para redistribuir la superficie resultante, pues el proyecto técnico de reforma podría oscilar entre 1.500 - 2.500 euros, o incluso algo más dependiendo de la superficie sobre la que hay que actuar, envergadura de la intervención, grado de complejidad de la reforma, si el edificio está protegido o no y si solo se actúa a nivel interior o también en fachada. Ten en cuenta que en función del tipo de reforma, la firma y redacción del proyecto técnico lleva aparejado unos gastos colegiales y administrativos, gastos del seguro de responsabilidad civil, etc, que son necesarios repercutir en los honorarios.

Y en segundo lugar, la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría simple de los vecinos presentes y los representados con derecho a voto (aunque también dependerá de las clausulas recogidas en los estatutos). De todas formas, habla con el administrador, si lo hubiera, o consulta al presidente de tu comunidad.

Y creo que he contestado a tu consulta. Cualquier otra cosa, no dudes en hacérmela llegar. Un saludo

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31 de enero de 2017, 22:00 delete

Hola Miguel Ángel, mi caso son dos adosados contiguas, y se pretende tirar la pared medianera(no estructural) para unir los salones y las cocinas, haciendo una sola vivienda. En este caso, ¿haría falta proyecto? o, ¿con una memoria con planos anteriores y posteriores sobraría? Si fuera así debería de visarse?
¿Qué clase de documento debo de pedir en el ayuntamiento? ¿Y para el catastro?

Si fuera necesario un proyecto, ¿haría falta un aparejador aparte del arquitecto para que firmara también el final de obra?

Gracias de antemano

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Javier
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9 de febrero de 2017, 10:06 delete

Hola Miguel Angel,
Tengo fisicamente, un sólo ático, que esta compuesto por dos fincas registrales diferentes, y asi consta en mi escritura de propiedad.
Ahora quiero venderlo y necesito la cedula(esta en Barcelona), y no se si haciendo una unica cedula, me valdria para luego poder realizar la venta? O si el notario me exigiria que como se venden dos fincas registrales, me exija tener dos cedulas?!
Gracias

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9 de febrero de 2017, 16:00 delete

Buenas tardes Javier. En tu caso se trata de una unión física pero no jurídica, que se ha mantenido como fincas independientes aunque unidas físicamente. De este modo, a todos los efectos legales, continuarán como independientes en el registro y se pagarán impuestos por cada una de ellas como fincas independientes que son. Por tanto, el notario te va a exigir las dos cédulas correspondientes a las dos fincas registales.

Si quieres evitar tener que hacer ambas cédulas, puedes registrarlas como una única propiedad unificando ambas fincas registrales presentando el modelo oficial de catastro junto con el certificado final de obra de la reforma que realizastes para unificar ambas viviendas. En caso de no haber solicitado en su día la correspondiente licencia de obra para realizar dicha operación, tendrías que legalizar dichas obras previamente a través de un técnico competente y luego presentar el certificado final de obra de legalización junto con el modelo oficial de catastro.

Espero haberte aclarado tus dudas. Cualquier otra cosa, házmelo saber.

Un saludo

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9 de febrero de 2017, 16:14 delete

Buenas tardes Aarón. Toda alteración de la envolvente de la vivienda (fachada, medianeras, cubiertas, etc) que, además suponga un incremento o modificación de la superficie construida del inmueble, está sujeta a licencia de urbanística. Y por tanto, requiere proyecto técnico suscrito por técnico competente debidamente visado por el colegio profesional correspondiente.

En el ayuntamiento se deberá pedir una licencia de obra, comúnmente conocida como obra mayor. En función del municipio puede que te encuentres con diferentes grados de licencia, según el tipo de intervención (fachada, redistribución interior, etc) y si el edificio está protegido o no. Ten en cuenta que los técnicos del Ayuntamiento deben comprobar y supervisar previamente la documentación de proyecto, para ver si se alteran los parámetros urbaníticos del inmueble con la operación, si cumple con lo estipulado en las Normas Urbanísticas del PGOU, además de las exigencias que marca la Normativa Autonómica en materia de Habitabilidad.

Para este tipo de intervenciones no hace falta arquitecto técnico, en principio. Todo depende de la magnitud de las obras.

Para catastro te hará falta el certificado final de obra debidamente visado y suscrito por el técnico a cargo del proyecto y el modelo oficial de catastro para solicitar la modificación de fincas registrales (Modelo 904, creo recordar).

Y eso es todo. Espero haberte aclarado tus dudas.

Un saludo

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24 de marzo de 2017, 7:39 delete

Gracias Miguel por tu tiempo tu respuesta es muy útil.Al final opté por alquilar mi piso y comprar otro mas grande que se adapta a mis necesidades, asi esta nueva vivienda voy pagando con el alquiler de mi piso.Creo que de la otra forma pierdo un piso ahi el cual tengo que ir pagando de mis ingresos.Y dejo de estar condenado a pagar dos ibi y dos comunidades de por vida.gracias de nuevo un saludo

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Anónimo
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25 de marzo de 2017, 23:48 delete

Hola Miguel Ángel. Quería hacerte una pregunta. Vamos a comprar una segunda vivienda justo al lado de nuestro piso, ambos lindan "salón con salón". Pertenecen al mismo bloque, y misma comunidad. La pared que los separa no es un elemento estructural. Te quiero hacer dos preguntas:
¿Hay que informar a la comunidad sobre este particular?
¿Sería posible hacer una pequeña obra para dejar una sola puerta de entrada a la nueva vivienda?

Gracias. Mi mail: mircardjla@gmail.com

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30 de marzo de 2017, 0:21 delete

Hola, paso a resolver tus dudas.

En principio no, salvo que los estatutos de la comunidad así lo exijan, pero conveniente informar de dicha operación y contar con los permisos de obra necesarios para ello.

En cuanto a lo de eliminar una de las puertas de la vivienda, si es posible hacer dicha operación pero aquí si que es necesario contar con la aprobación de la comunidad porque afecta a los elementos comunes de la comunidad.

Insisto en la necesidad de solicitar la preceptiva licencia de obras mediante la presentación de proyecto técnico suscrito por técnico competente, aunque los elementos de medianería a derribar no sean portantes ya que se altera la configuración de las unidades residenciales del edificio. Y más cuando se pretende eliminsr una de las puertas principales de acceso a las viviendas.

Para cualquier duda o petición de honorarios para redactar el proyecto técnico y la tramitación de licencias, puede ponerse en contacto conmigo a través del correo miguelangel@tres60arquitectura.es

Un saludo

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9 de mayo de 2017, 14:49 delete

Buenos días, quería consultar mi caso.Quiero comprar la vivienda contigua a la mía para unir los dos pisos. En el rellano común de acceso a las puertas D y E de los pisos que estoy citando hace un recodo que solo usamos esos dos pisos,¿podría comprárselo a la comunidad de propietario, para acceder a ambos pisos por una única puerta?
Muchas gracias por su atención.

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Unknown
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9 de mayo de 2017, 21:01 delete

Hola Miguel Ángel. Primero, enhorabuena por este post, es muy útil y veo que somos muchos los que tenemos dudas.
En mi caso, tengo una vppl y me gustaría comprar y unir el piso de arriba. Las viviendas tienen 2 años, así que aplicaría el límite de 150 metros construidos que no se cumpliría. Por ello, te quería preguntar que posibilidades habría de hacerlo ahora y legalizarlo en unos años, cuando la vivienda se convierta en libre.
Tenía entendido que las vppl serían libres con una nueva ley. Sabes si finalmente se hizo dicha ley?

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Anónimo
AUTHOR
9 de mayo de 2017, 22:26 delete

Hola Miguel Ángel. Primero, enhorabuena por este post, es muy útil y veo que somos muchos los que tenemos dudas.
En mi caso, tengo una vppl y me gustaría comprar y unir el piso de arriba. Las viviendas tienen 2 años, así que aplicaría el límite de 150 metros construidos que no se cumpliría. Por ello, te quería preguntar que posibilidades habría de hacerlo ahora y legalizarlo en unos años, cuando la vivienda se convierta en libre.
Tenía entendido que las vppl serían libres con una nueva ley. Sabes si finalmente se hizo dicha ley?

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10 de mayo de 2017, 10:27 delete

Hola, buenos días. En tu caso la duración del régimen de las viviendas con protección pública de previo limitado es de 20 años a contar desde la fecha de la Calificación definitiva. Desconozco si se ha aprobado alguna ley al respecto, pero he estado consultando y me parece que no existe al ley. Al menos por el momento.

En cuanto a lo de unir los dos pisos, se puede realizar siempre y cuando se haga con el correspondiente proyecto y solicitud de licencia de obra. Si has comprobado el límite construido de los 150 m2 que marca como tope el régimen de VPPL, genial.

Cuando hablas de legalizar dentro de unos años, supongo que te refieres a escriturarlo como una sola vivienda. Ten en cuenta que las obras si deben ser legalizadas solicitando la pertinente licencia de obras con proyecto. Y cuando pasen los 20 años o se liberalice antes con alguna ley, escriturarlo como tal a nivel de escritura y catastro.

Un saludo

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10 de mayo de 2017, 10:39 delete

La unión física de dos pisos en uno no supone mayor problema, siempre y cuando se realice mediante la solicitud de licencia de obras con proyecto. Una vez realizada la obra hay dos opciones: 1. Dejarlo como tal, con dos escrituras y dos inmuebles a nivel catastral, por si en un futuro se decidiese volver a separar ambos inmuebles para venderlos por separado; o bien; 2. Escrituralo y registrarlo catastralmente como una única vivienda.

Sin embargo, el tema de los elementos comunes es otro cantar. Nunca se me ha dado el caso de que un cliente quiera incorporar parte de los elementos comunes a su vivienda, pero entiendo que contando con la aprobación de la comunidad de propietarios se podría realizar. No obstante, esta operación implicaría una modificación global del edificio, ya que se deberían de recalcular todos los coeficientes de reparto de las viviendas en lo que se refiere a la parte relativa de elementos comunes que se imputa a cada vivienda y local del edificio. Al final es simplemente deducir la superficie del rellano de los elementos comunes del edificio para incorporarlos a las dos viviendas que se unifican. La superficie global contruida del edificio no cambia, solo se reduce la parte relativa a elementos y se incrementa la superficie construida de las dos viviendas a unir.

Planteaselo a la comunidad y habla con el administrador para ver la viabilidad de la operación a nivel catastral. Y dado que se modifica la superficie construida de la vivienda, habría que consultarlo también con los técnicos municipales para ver si la operación es viable desde el punto de vista urbanístico. Haz las consultas y nos cuentas.

Un saludo

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Anónimo
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13 de mayo de 2017, 7:49 delete Este comentario ha sido eliminado por el autor.
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Anónimo
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13 de mayo de 2017, 7:51 delete

Hola,
Serían 20 años si o si? Tenía entendido que se podía solicitar la calificación a libre a los 15.
Respecto al límite de 150 metros, no se cumpliría, sería superior. Habría alguna forma posible de hacerlo?

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27 de mayo de 2017, 21:05 delete

Hola Miguel Ángel! Quería hacerte una consulta: mi mujer y yo queríamos comprar el piso contiguo al nuestro, está en un mismo edificio pero son 4 portales con comunidades distintas,este estaría en diferente portal solo habría que abrir un hueco para poner una puerta en una pared simple . Mi duda es si se podría hacer dicha obra, y que trámites habria que hacer con las dos comunidades,ayuntamiento ,etc. No sé si se podrá unificar las fincas o dejarlas viviendas cada una con su escritura por si en un futuro queríamos vender las dos por separado.
Un saludo y gracias de antemano

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27 de mayo de 2017, 21:10 delete

Se me había olvidado comentarle que la construcción es de 1964.

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Anónimo
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10 de junio de 2017, 10:28 delete

Hola, tengo en un pueblo donde vivo, dos casas contiguas cuando las compramos, unificamos por buhardilla y sótano, pero siguen contando como dos y se paga luz y agua todo por dos casa, estan las dos calefactadas con el deposito en una y la caldera en ora, constan de primera planta otras dos mas, buhardilla y sótano. Queremos unir las plantas y quitar una de las escaleras, el problema es que no sean al mismo nivel, están en cuesta a parir de la segunda planta se van igualando.las casas son de 1900, entre las dos hacen de planta unos 100 meros cuadrados. Lo ves muy complicado y costoso? Gracias

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29 de junio de 2017, 17:31 delete

Hola Miguel Ángel. Mi caso: quiero unir dos pisos contiguos de la misma urbanización pero que están en edificios distintos pero adosados. Es decir, mi bloque es el 21, el otro el 20 y ambos forman parte de la misma comunidad. El permiso de la comunidad en principio no sería problema, y la unión entre ambos no sería difícil ya que sólamente sería abrir una puerta entre ambos, en una pared entre pilares que a mi juicio no es un muro de carga. Es factible?

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5 de julio de 2017, 21:51 delete

Hola Javier, disculpa que no te haya contestado antes pero he estado liado estas últimas semanas. En principio, si son dos unidades residenciales pertenecientes a la misma finca catastral no hay mayor problema. En cuanto a lo que comentas de la unión física entre ambas viviendas, siendo una estructura de porticos de pilares, no será muro de carga y se podrá abrir hueco de paso sin mayor problema. Y aunque fuera muro de carga, se podría hacer el hueco de paso adoptando los refuerzos estructurales pertinentes, además de las precauciones y medios auxiliares de estabilización estructural durante su ejecución.

En ambos casos, hay que pedir licencia de obras con el correspondiente proyecto técnico suscrito por arquitecto, aparejador o técnico competente en materia de edificación.

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5 de julio de 2017, 22:01 delete

Hola Carlos, disculpa la demora en mi contestación pero he estado muy ocupado estos últimos meses. Paso a contestarte.

Te digo lo mismo que al comentario de Javier Ferrándiz. Si son viviendas pertenecientes a distintas fincas registrales, no se va a poder llevar a cabo la operación. Dentro de una misma finca registral o comunidad de propietarios no hay mayor problema, pero si no lo son y se realiza la unión física nos podemos encontrar con un gran problema a nivel catastral y con el Ayuntamiento. Estaríamos incurriendo en una infracción urbanística grave.

Comprueba si son de la misma finca registral y en ese caso te comento.

Un saludo

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5 de julio de 2017, 22:29 delete

Habría que estudiarlo con detalle y ver posibles soluciones de unificación. Todo es verlo, pero siempre se puede encontrar una solución viable a nivel económico y factible a nivel constructivo. Necesitaría más detalles para decirte cosas.

Un saludo

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7 de julio de 2017, 10:03 delete

Hola Miguel Ángel,te refieres por finca registral a todo el edifico o a cada portal?
Si decidiéramos comprar el piso y unir y cada piso con sus respectivas referencias catastrales,escrituras,etc.
Un saludo

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7 de julio de 2017, 13:41 delete

Pues depende de cómo esté constituida. Si todos los portales forman parte de un mismo condominio o finca registral podría unirse, pero si cada portal está constituido como una fincal registral independiente de las de al lado no. ¿Cómo pidemos saber eso? Lo mejor es que acudas al Ayuntamiento donde pertenezcan los inmuebles y lo consultes al técnico municipal. Ellos pueden meterse en la base de datos de catastro y comprobar el título constitutivo de cada portal. Y ya de paso te puede confirmar en el caso concreto, si desde el punto de vista urbanistico y catastral es viable dicha operación. Ellos son quien en última instancia tienen que autorizar la agregación de viviendas, por tanto, te pieden decir de antemano si en ese caso es factible o no.

Un saludo

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9 de julio de 2017, 15:43 delete

Muchas gracias Miguel Ángel por la información.
Un saludo

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Anónimo
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17 de agosto de 2017, 11:57 delete

Buenos días. Muchas gracias por toda la información Miguel Angel. Como en otros casos mi intención es unir 2 apartamentos en uno separados por una pared (creo q no es muro de carga pero sí habría que trasladar tuberias). Mis preguntas son:
Seria posible realizar nosotros mismos la ejecución del proyecto sin recurrir a ninguna empresa (siendo mi padre albañil y cuenta con los conocimientos necesarios)??
Ya no es necesaria la autorización de la comunidad, por no ser la pared a derribar muro de carga ni modificarse la fachada??
Gracias y un saludo.

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Anónimo
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17 de agosto de 2017, 12:31 delete

No te he comentado que sólo sería unió física y no jurídica

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