Licencia de cambio de uso, con o sin reforma

Licencia de cambio de uso, con o sin reforma

cambio de uso

En base al último proyecto que estamos llevando a cabo en el estudio he decidido escribir este post para explicaros los trámites para llevar a cabo el cambio de uso de un local, espacio o inmueble a otro uso diferente.

Para modificar el uso original de un inmueble, local o vivienda a otro uso compatible con los permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión, es necesario solicitar una licencia de cambio de uso para su autorización. Los cambios más habituales en estos casos suelen ser cambios de local comercial a vivienda en planta baja, cambios de vivienda a oficina, cambios de garaje a local comercial y viceversa.

¿Quién lo puede solicitar? 

El cambio de uso lo pueden realizar personas físicas (particulares), personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y Comunidades de Bienes o Propietarios, que pretendan llevar a cabo el cambio de uso del inmueble o local. Hay que tener en cuenta que la licencia es previa y preceptiva, por tanto debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso, para evitar sanciones administrativas. 

¿Qué documentación tengo que presentar?

Hay que presentar la instancia de solicitud general, acompañada de la siguiente documentación:

- Copia del Poder cotejada con el original en el Registro General de Entrada cuando la solicitud se formula en nombre de persona jurídica. 

- En caso de que el solicitante sea una sociedad deberá aportar fotocopia de la escritura de constitución y de los poderes de representación de quien firma la instancia.

- Si el solicitante es una comunidad de bienes o propietarios, copia del contrato constitutivo de dicha comunidad, suscribiendo en la instancia la totalidad de los comuneros o quien ostente la representación de éstos, siempre que acredite dicha representación.

- Carta de Pago del Ingreso Previo de la tasa de licencia Urbanística o una fotocopia de la misma.

- Y lo más importante el proyecto técnico de Cambio de Uso por duplicado, suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, que refleje la edificación existente y el cambio de uso. En caso de ser necesaria la realización de obras para implantar el nuevo uso, se deberá presentar un proyecto técnico de Habilitación y Cambio de Uso por duplicado, suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, que refleje la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a llevar a cabo.

-  En caso de que la obra necesaria para el cambio de uso se ubique en un entorno BIC (Bien de Interés Cultural), se requerirá además una autorización previa de la Consellería de Cultura.

¿Qué tasas hay que pagar?

En caso de obras de habilitación:

    1º.-Tasa de actuaciones urbanísticas (Por cambio de uso y por la obra a realizar):

En torno al 7% del importe liquidado por obra, más la cuantía detallada a continuación, que se calculará en función del presupuesto de ejecución material de la obra a realizar. El pago de la tasa se realizará con carácter previo a la presentación de la solicitud de licencia de cambio de uso.

    2º.-Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras:

La cuantía del impuesto está en torno al 4% del presupuesto de ejecución material de la obra PEM. El plazo para su liquidación se establece en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente.

En caso de no haber reforma, sólo habría que pagar la tasa de actuaciones urbanísticas (por cambio de uso).

Una vez entregada la documentación, los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable (o desfavorable) para autorizar y tramitar el cambio de uso. En caso de no ser favorable el informe emitido por el técnico municipal, se deberá revisar los reparos municipales para subsanarlos en el plazo estipulado por el ayuntamiento.
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Para cualquier consulta, solicitud de información o petición de honorarios puede ponerse en contacto conmigo a través del teléfono de contacto: 678 255 358, enviando un e-mail a miguelangel@tres60arquitectura.es o a través del formulario de contacto. Estaré encantado de poder resolver cualquier consulta que tengáis sin compromiso.
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223 comentarios:

  1. Hola,mi pregunta es,y si NO se realizan obras o reformas,estructurales ni de instalaciones electricas ni fontaneria??

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  2. En tal caso sería un proyecto técnico de cambio de uso sin reforma, donde se justifica tanto en la memoría descriptiva como en la memoría justificativa de normativa aplicable, que el espacio cumple con los requisitos del nuevo uso. Al no haber memoria constructiva, pliego de condiciones, estudio básico de seguridad y salud y mediciones-presupuesto, las tasas municipales de cambio de uso no se calculan con el presupuesto de reforma.

    No obstante, todo cambio de uso requiere una mínima intervención ya que el nuevo uso va a exigir el cumplimiento de una normativa determinada. A no ser que las obras se hayan ejecutado con anterioridad y sin la preceptiva licencia de obra. En estos casos, se tramitaría el cambio de uso como un expediente de legalización, ya que las obras ya han sido ejecutadas con anterioridad y el ayuntamiento no tiene constancia de haber solicitado la preceptiva licencia de obra.

    Solo se me ocurre varios casos en los que se podría realizar un cambio de uso sin reforma:

    1. Cambio de uso de local comercial a garaje, donde ya se disponga de cierre con persiana enrrollable y rebaje de bordillo para acceso de vehículos.

    2. Cambio de uso de vivienda a oficina, o vicebersa, manteniendo la distribución existente con cocina y baños.

    El resto de casos habría que estudiarlos más detenidamente. Así que contestando a tu pregunta: ya sea con o sin reforma, hay que presentar un proyecto técnico que justifique la idoneidad del espacio al nuevo uso que se le quiere dar.

    Si necesitas que estudio tu caso concreto, puedes ponerte en contacto conmigo a través del formulario siguiente, adjuntando tu nombre, municipio (para cotejar la normativa urbanística del municipio) y una breve explicación de tu caso. Si puedes aportar fotografías y/o esquema con cotas del inmueble mucho mejor.

    Te adjunto enlace al formulario: http://www.mangelperez.com/p/foxyform-functiond-t-var-g-d.html

    Y correo electrónico para el envio de documentación adicional; info@tres60arquitectura.es

    Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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  3. hola , vivo en barcelona , quiero transformar un local de 80m cuadrados a vivienda con 2 habitaciones, salon , cosina independiente y aseo , mi han hecho un presupuesto de reforma por 30000 mil € , mi pregunta es sobre el coste aproximado de las tasas , permisos , escritura y registro de la propiedad , te agradezco la ayuda , un saludo cordial .

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  4. Buenas tardes, gracias por leer el post. Te explico: las tasas municipales para la solicitud de licencia de obras para la reforma con cambio de uso del inmueble dependerá del cuadro de tarifas vigentes de cada Ayuntamiento. Normalmente constan de dos tasas, el impuesto de construcciones (ICIO) y el impuesto por licencia urbanística, aunque hay Ayuntamientos que unifican ambas tasas en una sola. El impuesto de construcciones ronda el 4% de la base imponible sin IVA del presupuesto de reforma y el impuesto por licencia urbanística suele ser o una tasa fija que va por tramos (hasta 6000 euros una tasa fija de unos 100 euros, de 6001 a 10000 euros unos 200 euros y así sucesivamente) o el 1,5% de la base imponible sin IVA del presupuesto de reforma.

    En cuanto a la solicitud del permiso de obras, al ser un cambio de uso, se requiere proyecto técnico suscrito por técnico competente y visado por el colegio profesional. El coste del proyecto de reforma rondaría sobre unos 2.000 euros como mínimo + IVA.

    En cuanto a los gastos de escritura rondaría los 600 euros como mínimo y los de registro de la propiedad, en torno a los 400 euros. Aproximadamente.

    Y eso es todo. Si desea que le pase mis honorarios para la redacción del proyecto técnico de reforma y cambio de uso, puede enviarme un correo con sus datos y se lo enviaré sin ningún compromiso. En el pie de página del artículo tiene mis datos de contacto.

    Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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  5. Buenos días, quiero comprar una vivienda en un pueblo de Avila, el uso al que lo tienen destinado en el catastro es industrial, o como almacén, el señor que me lo vende arreglo el tejado, puso una chimenea y lo dejó preparado para instalar enchufes, dividir con paredes, aseo, etc, es decir está diáfano, el permiso que me ha de dar el ayuntamiento (autorización administrativa + impreso 904N).
    que problemas me pueden poner para la autorización?
    Gracias

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    1. Buenas tardes, el ayuntamiento le va a requerir un proyecto técnico firmado por un técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional para acometer las obras de habilitación y cambio de uso de ese espacio como vivienda. Si el inmueble es compatible urbanísticamente con el uso de vivienda, según el Plan General de su municipio, no veo mayor problema. Pero tendrá que contar necesariamente con un técnico, ya que al ser un cambio de uso es necesario solicitar una licencia urbanística y no una simple declaración responsable de obras.

      La razón es muy simple. Para poder autorizar la licencia de cambio de uso, los técnicos municipales tienen que comprobar que las características de los espacios de la futura vivienda reúnen las condiciones que marca la ley, bien Código Técnico de la Edificación, bien normas autonómicas y municipales de habitabilidad para obtener la correspondiente cédula de primera ocupación como vivienda. Con un proyecto técnico firmado por técnico competente, el ayuntamiento valorará si el resultado es factible para proceder a autorizar la licencia de obras para el cambio de uso.

      Una vez ejecutado, se presenta el final de obra y se procede a realizar inspección municipal para comprobar si las obras realizadas se ajustan al proyecto. Y una vez aprobado, pasar a tramitar el 904N junto con una copia del certificado final de obra.

      Eso es todo. Espero haberle ayudado.

      Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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    2. Y que coste podría tener el proyecto técnico? más o menos
      Mil gracias de nuevo

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    3. El coste del proyecto técnico de habilitación y cambio de uso a vivienda, dependerá de los m2 del inmueble. Pero para que se haga una idea, el coste para una superficie de 100 m2 oscilaría entre los 2.500 euros + IVA. Este coste incluye la redacción de memorias, planos, certificados, gastos administrativos relativos al proyecto, visado colegial y seguro de responsabilidad civil.

      Las tasas municipales relativas a la obtención de la licencia de obra y cambio de uso, van a parte ya que son obligaciones tributarias del promotor del cambio de uso y están ligadas al presupuesto de ejecución material de proyecto de las obras a realizar para habilitar el inmueble como vivienda.

      Cualquier otra cosa, no dude en ponerse en contacto conmigo.

      Un saludo

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    4. Buenos días otra vez, voy a abusar un poco de tu tiempo, el proyecto aprobado por el ayuntamiento hay que acometerlo (obras) todo a la vez o se puede ir poco a poco, principalmente porque la inversión de una obra general es abultada.
      Ya no te molesto más, :) muchas gracias me has ayudadado un montón.

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    5. Hola de nuevo, tranquilo estamos para eso. Pues acometer las obras poco a poco, solicitando una licencia de obra y cambio de uso (8 meses aproximadamente de vigencia) e ir solicitando prórrogas para ir acometiendo los trabajos de reforma. Pero no se podrá tramitar el cambio de uso en Catastro hasta que no se finalicen íntegramente las obras de reforma, se inspeccionen por parte de los técnicos municipales y se presente el certificado final de obra. Un saludo

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    6. Hola buenas, voy a comprar un local,quisiera saber como gestionar el tema de la habitabilidad del local, no todos los locales pueden ser habilitados verdad, lo digo para no comprarlo y resulta que luego no me den la habitabilidad, o la habitabilidad te l pueden dar y ya esta .

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  6. Hola.
    Muchas gracias por el post.
    Vamos a comprar una oficina en una cuarta planta a la cual le han concedido hoy mismo la licencia de cambio de uso. El problema es que la distribución con la cual se concedió la licencia no nos gusta y queremos hacer varios cambios. ¿Sería necesario pedir una nueva licencia o valdría con presentar una modificación de la actual licencia? ¿Se podrían comenzar las obras aunque la modificación final sea diferente?
    Gracias

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    1. Hola, gracias por leer el post. En principio, si ya tiene autorizado el uso que deseas, cualquier modificación de la distribución se puede realizar con una Comunicación Previa de Obra o Declaración Responsable para adecuarlo a tus necesidades, siempre y cuando mantengas las características propias del uso al que ha sido destinado.

      Me explico: si compras un inmueble al que recientemente le han cambiado el uso a vivienda, puedes reformarlo para adecuarlo a tus necesidades siempre que mantegas las estancias básicas de una vivienda (estar-comedor-cocina, dormitorio/s, baño/aseo y cocina). Lo que no tiene sentido es que le cambies el uso a vivienda, lo reformes y le quites, por ejemplo, la cocina, porque dejaría de ser propiamente una vivienda. Y lo mismo para cualquier otro uso.

      Espero haberte ayudado. Un saludo!

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    2. Hola. Mil gracias por tu respuesta.
      La duda es de cuando debe presentarse la Comunicación Previa de Obra o Declaración Responsable. Mi arquitecto dice que se puede comenzar la obra y pedirlo cuando se termine. ¿Es así?

      Gracias

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    3. Hola de nuevo. Me temo que tu arquitecto no lo tiene muy claro. Para poder comenzar las obras de reforma es necesario solicitar previamente la Comunicación Previa de Obras (antes obra menor, para acabados y revestimientos) o Declaración Responsable con o sin proyecto (para redistribución de tabiques, instalacionnes, cambio de ventanas, acabados y revestimientos) en función de la complejidad de os trabajos de reforma). Sin ese documento no es posible iniciar las obras. Una vez presentado, con el justificante de presentación por registro de entrada del ayuntamiento, podréis iniciar las obras sin problemas. Un saludo

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  7. Hola buenas noches cuanto cuesta un cambio de actividad de tienda a salón de belleza, gracias

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    1. Hola, en tu caso no hay que hacer cambio de uso dado que la actividad de tienda y salón de belleza tienen uso comercial. Supongo que lo que quieres saber es el coste de los honorarios para el proyecto de actividad y apertura de un salón de belleza, en un local habilitado como tienda. El coste dependerá de si es necesario realizar algún tipo de obra en el local para adaptarlo a la actividad de salón de belleza.

      1. En el caso de no realizar obra, los honorarios de redacción del proyecto de actividad y apertura ascenderían a unos 600 euros + IVA para un local de hasta 100 m2. En locales más pequeños (hasta 50 m2), los honorarios podrían situarse en torno a los 450 euros + IVA

      2. Si se van a realizar obras, el proyecto técnico de habilitación y actividad rondaría entre los 800 y los 1200 euros + IVA , para locales de hasta 100 m2 y en función de las obras a ejecutar.

      Si necesitas una oferta de honorarios, puedes enviarme los datos del local (emplazamiento, superficie, instalaciones existentes) y las necesidades de la nueva actividad, para calcularte los honorarios. Puedes enviar estos datos a miguelangel@tres60arquitectura.es y te remitiré la oferta a la mayor brevedad.

      Un saludo

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    2. Hola buenas noches pues si te agradecería que me enviaras un presupuesto, el local tiene 40 m cuadrados, la única obra que hemos hecho ha sido cambiar el suelo con parque, instalar un lavacabezas y pintura, pero que lo hemos hecho nosotras, vaya lavarle un poco la cara a la tienda

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  8. Hola, leía tu blog y me gustaría preguntarte sobre otro caso. Tengo un bajo que sobre 1982 era un local comercial. El dueño, mi padre se jubiló, hizo obra y lo convirtio en un piso con baño, cocina y un espacio sin división quehaceres salón y habitación. Cumple con todos los espacios mínimos y entrada de luz natural. Todos pensamos que cambio el uso, porque hasta hacienda en la renta lo refleja de uso residencial uno local comercial. Y varios hijos incluido yo hemos vivido casi 25 años en el. Ahora al quedarme yo, me dice el ayuntamiento que no hay cambio de uso. Se puede legalizar esta situación de uso. Y que podría costar? Muchas gracias por tu tiempo,

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  9. Perdona la errata quería decir uso residencial y no como local comercial. Gracias

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  10. Buenos tardes, estamos en fase de negociación con un local que tiene un uso de Almacén y queremos hacer el cambio a uso recreativo. La licencia de actividad que vamos a desempeñar en dicho local es 9499 (CNAE - Otras actividades Asociactivas). Sin embargo, el local se encuentra parte de su superficie en un plan de urbanismos que contempla una calle. Por no se que ley, al estar parte del local en espacio de una futura calle, no se puede cambiar el uso del local.

    Mi pregunta es, ¿se puede pedir una licencia de actividad sin que el uso del inmueble sea compatible con dicha actividad?

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    1. Hola Javier, la respuesta a tu pregunta es NO. Precisamente, cuando se solicita una licencia de actividad con el correspondiente Proyecto de Actividad, es obligatorio aportar Certificado de Compatibilidad Urbanística donde se justifique que la actividad proyectada se ajusta a la normativa municipal que recoge el Plan General del municipio. Si la actividad es claramente incompatible con el uso/actividad previsto en dicho inmueble, según las Normas Urbanísticas del Plan General, no se concederá la licencia y será motivo de suspensión de licencia y cierre del local.

      Cualquier otra duda o aclaración no dides en ponerte en contacto conmigo. Un saludo

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  11. HOLA

    Tengo una casa cuya planta baja está alquilada como local comercial (clínica dental).

    La clínica dental se va y ante la imposibilidad de volver a alquilarlo, he decido que pase a formar parte de la casa, como estaba en un principio. Se me ocurre la idea de que pase a almacén como está considerado el sótano. Ahora no podría ser garaje como antes por los cambios en la calzada.

    Es factible la idea de que pase a almacén o hay otras alternativas ??

    Costaría mucho dinero el cambio de local comercial a almacén de la casa, o simplemente es notificar la baja del local comercial al ayuntamiento??

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    1. Hola Martin. Antes de nada comprobaría si en catastro se modificó el uso a local comercial, en caso afirmativo se podría presentar una solicitud de baja de la actividad en el Ayuntamiento y con una copia de la solicitud ir a catastro para que reviertan el uso.

      Lo más factible es que se legalice como almacén asociado a vivienda, ya que como dices, no se puede pasar a garaje. Te en cuenta que el cambio a garaje, con la normativa actual, te obligaría a cumplir el código técnico: luz de emergencia, extintor, ventilación para evitar acumulación de CO2, salida peatonal de emergencia, etc,... Habría que ver si te interesa esta opción.

      Lo más factible es almacén asociado a vivienda, pero asegurate si se realizó finalmente el cambio de uso en catastro para la implantación de la actividad comercial, porque igual no te hace falta hacer nada y con comunicar la baja de la actividad al Ayuntamiento es suficiente.

      Un saludo

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  12. Perdón, me he olvidado el GRACIAS !!!

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    1. Hola Elena, en ese caso habría que contratar a un arquitecto para que realice una inspección de la vivienda y emita un certificado técnico dónde se certifique que realmente es una vivienda y que no necesita ninguna actuación para habilitarla como tal.

      Para cualquier duda o aclaración ponte en contacto conmigo a través del correo miguelangel@tres60arquitectura.es o el teléfono 678 255 358 (atiendo WhatsApps)

      Un saludo

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  15. Hola, si una vivienda (en el centro de Valencia) aparece ya en la Escritura como de uso distinto de vivienda, para arrendarla como oficina ¿hay que solicitar alguna cédula o licencia al ayuntamiento?, y si en la Escritura aparece como vivienda ¿hay que hacer obras de adecuación, o para oficina no es necesario?.
    Y por último, si hay que hacer obras como un baño para minusválidos etc., en caso de no hacerlas, ¿cual es el importe de las multas con las que podríamos ser sancionados?
    Muchas gracias anticipadas.

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    1. Hola Roberto, la implantación de oficinas en edificios de viviendas está regulada por el Plan General. En el caso de locales de planta baja no hay problema, pero en caso de querer ubicar una oficina por encima de la planta baja solo será posible si toda la planta se destina al mismo uso. Me explico: imaginemos que el edificio en cuestión dispone de dos viviendas por rellano. En ese caso solo se podrá instalar una oficina en esa planta si las dos coviendas se destinan a oficina, ya que el Plan General no permite simultanear diferentes usos (uso vivienda y oficina) en una misma planta. Y por otro lado, también especifica que los usos distintos a la vivienda solo se podrán ubicar en plantas inferiores a las de vivienda, es decir, planta primera o entresuelos donde toda la planta se destine a oficina.

      Independientemente de si al inmueble se le ha cambiado el uso, es necesario solicitar una locencia de actividad, en este caso para oficina. Esto implica solicitar una comunicación ambiental de actividades inocuas acompañada de un proyecto de actividad (memoria, planos y certificado) suscrito por técnico competente.

      Evidentemente, hay que cumplir la normativa vigente pero en el caso de oficinas dónde se demuestre en la memoria que no hay atención al público, no haría falta adaptar el baño o aseo para minusválidos. Siempre y cuando no haya algún empleado con movilidad reducida, en ese caso si. Además, hay que cumplir reglamento 486, RITE y documento básico de seguridad de utilización, para garantizar la seguridad, ventilación y afectación de los espacios de trabajo. Es decir, correcta ventilación e iluminación (natural y artificial) de los espacios de trabajo, luces de emergencia, medidas de protección contra incendios (extintores) y recorrido de evacuación, etc...

      Cualquier modificación de distribución, habilitación de espacios, revestimientos y acabados, así como instalación de luces de emergencia, etc, se debe solicitar un permiso de obras. Al estar aparejado a una actividad, este trámite se solocita de forma conjunta mediante la fórmula del CODE: Comunicación de Actividades Inocuas con Declaración Responsable de Obra tipo II para actividad, en este caso, de oficina. Por tanto la memoria de actividad debe incorporar una memoria constructiva, pliego de condiciones, presupuesto y estudio básico de seguridad y salud en obra.

      En caso de no solicitar licencia de actividad y apertura nos exponemos al precintado y cierre de la actividad, la solicitud de la documentación pertinente en plazo máximo de 10 días y multa entre 600 y 300.000 euros, según el grado de gravedad de la infracción.

      Y eso es todo. Cualquier otra duda o aclaración piedes ponerte en contacto conmigo a través del correo electrónico miguelangel@tres60arquitectura.es

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  16. Buenas. Tengo un local de 29 m2 en el centro de una gran ciudad. He querido cambiar de uso a vivienda pero no tiene suficiente superficie aunque por su geometría permite su uso como vivienda. El uso sería vacacional y no para alquilar o vender. Me gustaría hacer la reforma y el resto de obras legalmente pero me imagino que para instalar una cocina pequeña eléctrica no lo permitirán con el uso actual. Había pensado que al ser profesional libre podía modificar el uso del local como oficina para despacho propio y una vez así reformarlo. No se si estoy algo liado y no se si se le ocurre alguna salida además de la actual dentro de la Comunidad.
    Gracias por adelantado.

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    1. Hola, antes de nada darte las gracias por visitar mi blog. Paso a contestar a tu pregunta. Como bien dices, si no dispones de la superficie mínima que marca el Decreto de Habitabilidad de tu Comunidad Autónoma, no hay posibilidad de legalizar el uso actual como vivienda. La única salida para este tipo de locales es uso oficina, comercial, almacén, etc. Por tanto, no veo mayor problema en implantar una actividad de oficina en dicho local y realizar una reforma del espacio. Como oficina se puede incorporar un espacio de trabajo general, un baño completo y una cocina-office. Dentro de la zona general se puede incorporar una zona de descanso con un sofa cama, ya que nadie te puede negar que puedas descansar en tu propia oficina. De hecho existe la figura comercial del loft, es decir, espacios de trabajo y descanso, dirigida a profesionales liberales que necesitan un espacio de trabajo privativo y sin atención al público, o con atención puntual de clientes. Por ejemplo, diseñadores web, creativos, pintores, etc. Pero esta figura no está reconocida como tal y a todos los efectos tiene un tratamiento de actividad de oficina o despacho profesional. De esta forma tu podrías alquilar este espacio sin problemas. Pero eso si, nunca será una vivienda y por tanto, no lo podrás alquilar como tal sino como estudio, loft, despacho, oficina, etc.

      En referencia a los alquileres vacacionales solo te puedo decir que te mires bien la normativa que regula ese tipo de actividades en tu Comunidad Autónoma. Este tipo de actividades se está empezando a reglar y es objeto de inspecciones periódicas para comprobar que se cumplen los requisitos mínimos que marca la ley y que esa actividad está en regla a nivel tributario y municipal. Si se alquila una oficina como vivienda vacacional y te realizan una inspección, se te puede caer el pelo. Por tanto, estudia bien la viabilidad del local y reflexiona sobre que tipo de actividad es la más adecuada dentro de los límites que marca la ley.

      Un saludo

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  17. Hola, tengo una plaza de garaje muy estrecha donde es practicamente imposible aparcar con la mayoria de los coches por lindar un lateral con la rampa. Solicite autorizacion a la Comunidad para transformarlo a trastero y se negaron (no tienen inscritos los Estatutos en el Registro). El Uso Principal en el Catastro pone Almacen, Estacionamiento.
    Puedo cambiar el Uso a Trastero y luego cerrarlo?


    GRACIAS !

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  18. Buenas tardes Miguel Ángel,

    Una vez presentada la documentación necesaria y obtenida la autorización administrativa de modificación de uso, que ha de hacerse primero, el cambio de uso en Catastro, para que conste el nuevo uso o bien el cambio de uso en Registro? O es irrelevante el orden.

    Muchas gracias y un saludo,

    Josep Maria

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    1. Es irrelevante el orden. Tenga en cuenta que la modificación en Catastro se puede demorar entre 6 y 8 meses, mientras que la modificación en Registro es cuestión de días.

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  19. Hola, tengo una plaza de garaje muy estrecha donde es practicamente imposible aparcar con la mayoria de los coches por lindar un lateral con la rampa. Solicite autorizacion a la Comunidad para transformarlo a trastero y se negaron (no tienen inscritos los Estatutos en el Registro). El Uso Principal en el Catastro pone Almacen, Estacionamiento.
    Puedo cambiar el Uso a Trastero y luego cerrarlo?

    Gracia, Kanka !

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  20. Recientemente compré un bajo (refleja en escritura como local comercial), este bajo tiene 90,72 m2 en planta baja y entreplanta de 55,94 m2. con entrada unica y hacia la carretera.
    Desde que se hizo el edificio ha estado sin tener ningun uso, es decir, que esta solo enlucido en parte y una escalera para subir a la entreplanta, ni luz ni agua. vamos que nunca se hizo nada y esta diafano.
    Lo quiero utilizar de garaje y trastero para uso privado, nada de comercial.
    Resulta que para poner la luz tengo mil problemas, pues me piden licencias de apertura, proyecto de un arquitecto, memoria del instalador (que ya esta hecha).
    No hay que hacer obras, solo la puerta enrollable y punto, solo quiero agua y luz.

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  21. Buenos días, si nuestra intención es comprar una propiedad actualmente vivienda y queremos convertirla en un hotel de interior, con lo cual necesitaria adecuarse, es decir, reformarse en el interior,cuales son los pasos que hemos de seguir? entiendo que tendriamos que gestionarlos con el departamento de urbanismo del ayto de nuestro municipio? Que documentos nos solicitarían? independientemente tendriamos que entregarles un proyecto tecnico externo o lo hacen ellos?

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  22. Buenos días estoy a punto de comprar un entresuelo oficina un arquitecto - No es del Ayuntamiento - me ha dicho que sólo hay que hacer obra de la salida de humos cocina o sea hasta arriba - hay 6 plantas de viviendas- i una vez hecho esto se puede pasar a su uso a vivienda mi pregunta es me arriesgo con esto a que una vez comprado el entresuelo como oficina i una vez hecha la obra para adecuarla como vivienda no me den la licencia para nuevo uso ? el precio de la obra es de 5000 ò más ! a parte puedo tener más problemas ? podría el Ayuntamiento de negarme el canvio de uso ? Muchas gracias !

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    1. Buenos días. Si, lo que te ha dicho mi compañero es correcto, ya que a nivel espacial y funcional una oficina y una vivienda es muy similar solo que para uso vivienda es necesario disponer de cocina.

      En este caso, como hay que instalar salida de humos sería un cambio de uso con reforma. Habría que presentar un proyecto técnico dónde se justifique el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda y añadir todas aquellas obras de reforma necesarias a parte de la extracción. Ten en cuenta que hay que justificar la ventilación e iluminación mínima natural que marca la normativa de habitabilidad. Es probable que haya que instalar tomas de admisión/extracción de aire exterior en carpinterías o en fachada para cumplir con el código técnico. También hay que comprobar si se cumplen las figuras mínimas y superficies de cada estancia según la normativa autonómica de habitabilidad, así como las alturas libres. En fin, todo eso se debe justificar en el proyecto.

      Desde el punto de vista del Ayuntamiento es importante cerciorarse antes de que el cambio de uso es viable urbanísticamente, ya que el Plan General del municipio puede prohibir o condicionar ciertos usos al cumplimiento de algunos paramentos y condicionantes. Por ejemplo: el plan general de Valencia no permite simultanear usos diferentes en una misma planta. Es decir, si queremos plantear un cambio de uso en un entresuelo con dos oficinas, el ayuntamiento nos exigirá que se le cambien el uso a los dos inmuebles para que no sé superponga un uso de oficina y vivienda en el mismo rellano. Claro, esto implica tener que hablar con el vecino y plantearle si le interesa cambiarle el uso a su oficina para poder realizar el trámite. Algo inviable ya que lo más probable es que si el vecino tiene una oficina con actividad no quiera convertirlo en vivienda.

      El primer paso es hacer la consulta previa en el ayuntamiento para ver si el viable Urbanísticamente, y después, una vez nos confirmen que se puede realizar preparar el proyecto técnico con las modificaciones oportunas para cumplir normativa y solicitar licencia de obras con cambio de uso. Un saludo

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  23. Muchísimas Gracias Miguel Ángel !*

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  24. Buenas tardes, tengo una nave-almacén con dos plantas de unos 125 metros cuadrados. En el 2006 la rehabilitar y me consideraron la planta alta como vivienda y me están cobrando como tal y he tenido que pagar más de 900 € por revalorización a parte del pago anual por inmueble de casi 400€ y sólo es un almacén.¿Qué puedo hacer para cambiar de uso todo nave-almacén ? ¿Cómo puedo reclamar y dónde ? Atentamente T

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  25. Hola muy buenas.
    Muy buen articulo y blog. Estoy estudiando la adquisicion de una oficina en planta baja + altillo en barcelona capital. Mi intencion seria cambiar de uso a vivienda. La planta baja son mas de 40m2 utiles y el altillo o planta 1 unos 45m2. Ambos espacios tienen mas de 2.5m de altura y diafanos. La oficina no da a la calle, se accede por el portal comunitario y la planta baja ademas tiene acceso a un patio interior privado. Este patio interior de 8x2 =16m2 linda con la pared de otro edificio vecino ( la pared de un aparcamiento). La pregunta es la siguiente: la normativa del ayuntamiento establece unas dimensiones minimas que deben respetar los patios interiores. En este caso concreto se dictamina que las fachadas de las estancias que den a ese patio deben estar al menos a 3 m de distancia de la pared del edificio contiguo.
    ¿Si el diseño constructivo interior propuesto de ambas plantas no contempla ninguna estancia que contega esa fachada ya que solo habria pasillos aplicaria dicha norma?
    PD: las estancias tienen sus respectivas ventanas que dan a otro patio de luces mayor. Una cocina se condidera estancia??
    Muchas gracias por adelantado .
    Saludos.
    Rogerio

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    1. Hola Rogeiro. Acabonde leer detenidamente tu consulta. En este caso habría que ver que espacio mínimo de iluminación/ventilación establece la normativa de habitabilidad para cada estancia de la vivienda en función de su uso. La gran mayoría de normativas autonómicas establece el cumplimiento de la figura mínima de 3 m de diámetro cuando a ese espacio dan dormitorios/zonas de estar-comedor (en el caso de la Com. Valenciana se incrementa a 4 m de diámetro). Para el resto de estancias (cocinas, baños, etc) se establecen normalmente criterios menos restrictivos. Sería conveniente que preguntaras o leyeras con detenimiento los casos particulares que establece la normativa de habitabilidad Catalana para ver que estancias podrías ventilar/iluminar a ese patio de 2x8. Otra cosa que debes comprobar es si es posible realizar un cambio de uso a vivienda en un inmueble sin fachada al espacio público de la calle. Aquí en la Com. Valenciana es un requisito indispensable para realizar el cambio de uso. Me consta que en Barcelona hay viviendas interiores sin fachada a la vía pública, pero a ser un cambio de uso deberías consultarlo por si existe algún tipo de restricción al respecto.

      Un saludo

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  26. hola buenas tardes, tengo intención de adquirir un local que en el registro de la propiedad aparece como vivienda, pero en el catastro aparece con uso cultural porque la ultima actividad fue como auto-escuela, mi intención es utilizarlo como vivienda, que tramites tengo que hacer y que gastos me ocasionaría? gracias un saludo Esther
    sther

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    1. Hola Esther, disculpa la demora de mi respuesta. En tu caso habría que revertir de nuevo el uso a Vivienda mediante un nuevo cambio de uso, para poder regularizar el IBI como vivienda y poder empadronarte en ella, entre otras cosas. Supongo que habrá que hacer algún tipo de reforma habiendo sido una auto-escuela, por tanto hay que presentar un Proyecto Básico y de Ejecución de cambio de uso a vivienda para obtener la licencia municipal, realizar las obras pertinentes y, una vez presentado el final de obra, obtener la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) para dar de alta los servicios básicos como vivienda y poder empadronarte. En paralelo a la tramitación de la licencia municipal se puede realizar el cambio de uso a vivienda en catastro, aportando copia de licencia municipal.

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  27. Buenos días Miguel Angel,
    Me gustaría conocer tus honorarios para un cambio de uso de oficina a vivienda. La oficina está en una planta alta y en esa plante, y en el resto de plantas son todo viviendas, es decir, que ya en algún momento fué vivienda y se cambió su uso a oficina. No se necesita reforma alguna, puesto que se han mantenido los espacios y ya existían baños y office-cocina.
    Muchas gracias. Sonia

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    1. Hola Sonia. Mis honorarios para el proyecto técnico de cambio de uso, sin reforma, ascienden a 2.800,00 euros IVA incluido. Estos honorarios están calculados para un proyecto de legalización de la obra realizada y su cambio de uso a vivienda en Valencia capital y municipios de la provincia, teniendo en cuenta que a priori cumple normativa vigente en materia de habitabilidad y CTE. Si hubiera alguna cuestión a subsanar con la correspondiente obra, se valoraría aparte.

      En caso de tener que actuar en un inmueble fuera del ámbito indicado, habría que incluir los gastos de desplazamiento para la visita y toma de datos del inmueble: y para la gestión y seguimiento del trámite en el Ayuntamiento pertinente.

      Un saludo

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  28. Buenas tardes Miguel Angel,

    Ante todo, gracias por tu post, está perfectamente explicado.

    Mi duda es la siguiente: vamos a adquirir un inmueble con titularidad de empresa, SL. El vendedor y propietario actual es una persona física particular y el inmueble tiene uso de vivienda. Nuestra intención es utilizar el inmueble como oficina, pero no realizaremos obras ni reformas de ningún tipo ya que usaremos las distintas habitaciones de la vivienda como despachos. Mi duda es, ¿se debe solicitar el cambio e uso antes de la compra de la vivienda? en este caso tendría que solicitarlo el actual propietario (él no tiene problema en solicitarlo) o por el contrario, debemos solicitarlo la empresa una vez que se haya producido la compra? (comprarlo como viniendo y después hacer cambio de uso a oficina) he preguntado en nuestro ayuntamiento pero no tienen respuesta...

    Por otro lado, he leído en tu post los porcentajes que se deben abonar como tasa cuando se realizan obras, pero en nuestro caso, al no realizar ningún tipo de obra, solo tendríamos que abonar la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso. ¿Dónde puedo encontrar el importe de esta tasa? También lo he consultado en el ayuntamiento, pero no saben decirnos en el caso de no haber obra.

    Muchas gracias de antemano

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  29. Buenas tardes Miguel Angel,

    Ante todo, gracias por tu post, está perfectamente explicado.

    Mi duda es la siguiente: vamos a adquirir un inmueble con titularidad de empresa, SL. El vendedor y propietario actual es una persona física particular y el inmueble tiene uso de vivienda. Nuestra intención es utilizar el inmueble como oficina, pero no realizaremos obras ni reformas de ningún tipo ya que usaremos las distintas habitaciones de la vivienda como despachos. Mi duda es, ¿se debe solicitar el cambio e uso antes de la compra de la vivienda? en este caso tendría que solicitarlo el actual propietario (él no tiene problema en solicitarlo) o por el contrario, debemos solicitarlo la empresa una vez que se haya producido la compra? (comprarlo como viniendo y después hacer cambio de uso a oficina) he preguntado en nuestro ayuntamiento pero no tienen respuesta...

    Por otro lado, he leído en tu post los porcentajes que se deben abonar como tasa cuando se realizan obras, pero en nuestro caso, al no realizar ningún tipo de obra, solo tendríamos que abonar la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso. ¿Dónde puedo encontrar el importe de esta tasa? También lo he consultado en el ayuntamiento, pero no saben decirnos en el caso de no haber obra.

    Muchas gracias de antemano

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  30. Buenas noches. Mi consulta es sobre una antigua cuadra, que la hemos ido acondicionando, hasta convertirla en vivienda. El agua y la electricidad, dependen de la vivienda principal Dispone de escritura de obra nueva, porque ha sido construida a posteriori a la vivienda. Qué pasos debemos de seguir para cambiar su uso y legalizar esta construcción.Está en Asturias. Muchas gracias de antemano, y un saludo

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    1. Hola Maria Elena, disculpa el tiempo transcurrido. Paso a contestar tus dudas. En su caso hay que realizar un proyecto de Cambio de Uso con legalización de obras ya ejecutadas. En dicho proyecto suscrito por técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente, se deberá justificar el cumplimiento de la normativa urbanística del municipio, normativa estatal en matetia de vivienda CTE, normativa autonómica en materia de habitabilidad y ordenanzas municipales de aplicación. Como las obras ya están ejecutadas, habrá que justificarlas y certificar el cumplimiento de la normativa aplicable, adjuntando toda la documentación que disponga relativa a las obras realizadas. El proyecto debe incluir una valoración de la intervención para que el ayuntamiento pueda emitir las tasas correspondientes a la licencia de cambio de uso.

      Para más información puede volver a ponerse en contacto conmigo. Un saludo

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  31. Buenas tardes

    Tengo intencion de comprar un piso que va incluido con un almacén de los mismos metros. Lo que pasa es que en el almacén está hecha una cocina y un aseo y está hecha una escalera que sube al piso. Me he ido al banco para pedir hipoteca y no lo tienen muy claro. hay algun problema que hay esas obras hechas en el almacén. Porque en la nota simple no aparecen. Gracias

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    1. Buenas tardes. Su problema es que al no estar legalizada dicha obra y no constar en la escritura, el banco no puede valorar el inmueble tal y como está configurado actualmente. En su caso, tendría que legalizar dichas obras solicitando la correspondiente licencia de agregación, y en su caso, adoptar las medidas oportunas para cumplir con la normativa vigente en materia de vivienda. Le recomiendo que antes de nada, se pase por su ayuntamiento y le haga una consulta al técnico municipal exponiéndole el caso. En función de lo que le digan contacte conmigo de nuevo y vemos como proceder en su caso. Le
      agradecería que me dejase una dirección de correo para digirme a usted.

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  32. Hola buenos días, me estoy planteando comprar un local comercial para dividirlo en trasteros, desearia me informara los tramites a seguir. Gracias

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    1. Buenas tardes, gracias por dejar su comentario. Para ofrecerle unaa información mucha más concreta y adaptada a su caso, necesitaría que me indicara lugar desde el cual me escribe para consultar la normativa local. Le agradecería que me dejara también una dirección de correo para drigirme a usted. Gracias

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  33. Hola, pretendo comprar una vivienda y la planta inferior aparece como garaje y almacenaje, pero tiene una habitación y baño que están sin registrar, puedo registrarlo yo una vez que compre o puede traerme problemas?

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  34. Buenos días, tengo un local con 28,60 m2, puedo hacer un cambio de uso a vivienda ( estudio), antes estaba dedicado a oficina y reúne todos los demas requisitos,esta ubicado en Granada, tiene los m2 suficientes para ese estudio, y si no fuera así se computan el altillo. Gracias.

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  35. Buenas tardes

    He visto su anuncio por la web y me gustaría plantearle algunas cuestiones por si es posible su ayuda

    Quiero compra un local que antiguamente era un bar, mi intención es convertirlo en garaje de uso privado pero no sé cómo debo hacerlo ni los costes que me puede suponer.

    Actualmente tiene dos peldaños que dan acceso y tres persianas de entrada (una de 2 m y las otras de unos 2.4 m) separadas entre sí por una columna que pertenece al edificio, son la única iluminación y ventilación de las que dispone el local (de unos 90m aprox), en la portería del edificio han hecho una rampa de acceso para minusválidos, por lo que entiendo que el rebaje de los dos peldaños debería ser posible.

    Que licencias debo pedir y dónde? Cuál puede ser el coste de dicha obra? Pueden ponerme problemas para la ejecución) prácticamente todos los locales de la calle son garajes privados o comunitarios.

    Vdes se encargan de este tipo de obra? ¿Cuál puede ser el coste de la misma?, el local está situado en Viladecans (provincia de Barcelona)

    Muy agradecida de antemano.

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  36. Hola buenas tardes he visto tu post y veo que has aclarado bastantes dudas a ver si puedes ayudarme y aclararme a mi jeje
    Estoy interesada en comprar una oficina la cuál se encuentra en un edf residencial en planta baja y sótano de 140mts en madrid,arganzuela y tiene esta muy bien es muy poco lo que hay que reformar pues tiene 2 baños que quisiera ampliarlos ya que no tienen ducha y la cocina que no tiene.. mejorar aspecto de techos de paredes y piso esta muy bien ventanales lindos y grandes por todo el apartamento ahora quisiera saber si al solicitar el cambio de uso puedo poner paredes ya que tiene 7 estancias pero divididas con paredes d vidrio y si se puede vivir allí mientras tramitó el cambio de uso y luego la cedula de habitabilidad

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  37. Muchas gracias de antemano y quisiera saber también si puedes realizar ese cambio de uso en madrid y cual sería su costo feliz día

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  38. Buenas. Me venden un piso que está registrado como oficina, muy buen precio, pero yo hede hacer:cambio de estado en el Ayuntamiento, pedir una hipoteca (como oficina) no como hipotecario, más caro el interés y posteriormente una vez escriturado como oficina he de hacer el cambio a vivienda. Estoy muy perdido y no quiero equivocarme. Cuales son los trámites. Gracias

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  39. Buenos dias
    Me gustaria saber como puedo abtener el cambio de uso y cèdula de habitabilidad de un almacen , que lleva mas de 20 años como vivienda ,osea se reformo hace mas de 20 años y la persona que vive esta empadronada aquí desde ese tiempo , tiene 5 habitacions dos lavabos , terraza , ventanas etc , y tiene agua , luz y gas.Tiene dos accesos uno directo a la calle y otro por la escalera del edificio , es un sotano de 160 m y subsotano de 100m , este no tiene acceso ni ventanas
    Muchas gracias

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    1. Hola, para el cambio de uso hay que presentar un proyecto de cambio de uso con legalización de obras ejecutadas firmado y suscrito por arquitecto, y una vez autorizado el cambio de uso por parte del Ayuntamiento, presentar copia de la resolución del ayuntamiento aprobando el cambio de uso junto a la solicitud de primera ocupación (antes cédula de habitabilidad).

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  40. Hola tengo un bar de 48 metros y me gustaría pasarlo a vivienda habria problemas en hacerlo me puedes dar información y cuanto costaría los trámites gracias

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    1. Buenos días, todo depende de lo que diga el plan general o normas subsidiarias del municipio, en su caso. En Valencia, por ejemplo, solo se permite el cambio de uso a vivienda en planta baja, siempre y cuando no haya ningún otro uso incompatible en la misma planta del edificio. Es decir, si el edificio tiene dos bajos, uno el bar y el otro una tienda, no se podría realizar el cambio de uso a vivienda porque el uso comercial es incompatible con el uso residencial. En este caso, la única opción es cambiarle el uso a vivienda a los dos bajos.

      En el caso de las viviendas turísticas, consideradas como una actividad económica en régimen de uso terciario hotelero (apartamento turístico), si en Valencia. Porque si se permite la co-existencia de usos turísticos con usos comerciales y terciarios en la misma planta siempre que esté en planta baja o entresuelo.

      Por tanto, el primer paso es hacer la consulta en su ayuntamiento indicando emplazamiento y locales colindantes dentro del mismo edificio. Y a partir de ahí, si le confirman su viabilidad a nivel urbanístico, me indica un correo de contacto y le haré llegar la información relativa a los trámites y costes. Un saludo

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  41. hola, Leí todos los comentarios sin que nadie hiciera lo mío por esto pido esperando una respuesta. Estoy comprando un lugar registrado como almacén y para obtener la licencia necesitaría convertirlo a uso industrial, ¿crees que es posible?
    gracias por l'atencion.

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    1. Hola Arturo, los cambios de uso son viables siempre y cuando no incumpla el régimen de usos compatibles previstos por el Plan General o Normas Subsidiarias, en su caso, del municipio. Lo primero es hacer la consulta en el Ayuntamiento indicando el emplazamiento del inmueble y el uso que se le quiere dar. Imagino que si lo quiere transformar en USO Industrial es porque quiere implantar una actividad industrial. En ese caso, debe hacer esa consulta previa porque dependiendo de la actividad que quiera desarrollar será compatible o no con el uso global o predominante de la zona, que normalmente es Residencial. En caso de que el uso global o predominante sea Terciario o Industrial, por ejemplo, zona comercial, polígono industrial o similar, no tendrá mayor problema, pero en caso de casco urbano depende de lo que diga el Plan General al respecto.Un saludo

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  42. Hola Buenas noches
    Felicitarte primero por tu blog que es muy esclare edro para los que no tenemos ni idea de por donde empezar en cuanto a tramites, loncecias etc etc.
    Mi caso es el de dos trasteros conectados que quiero transformar en 1 estudio.

    Creo hacer entendido de tus explixaxiones que lo primero es el proyecto de un arquitecto que señale la viabilidad del nuevo uso de suelo, pero me preguntaba antes de meterme en harina y en gastos cuales son lso requisitos monomos de superficie altura etc de forma general, de manera que si por ejemplo la superficie o altura no son suficientes ni siquiera iria con el arquitecto...
    Igualmente veo que todo esto tiene caracter municipal y por eso no se si los requisitos cambian de una ciudad a otra, en mi caso seria en oviedo.
    Quedo atento a tus noticias
    Saludos
    Jose

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    1. Hola Jose, lo primero es consultar a los técnicos municipales la viabilidad del cambio de uso en ese emplazamiento por su hubiera alguna pega a nivel urbanístico o si el uso que quieres darle es incompatible con el uso global del inmueble.

      Para un estudio (imagino que sería estudio vivienda), las superficies y alturas mínimas las marca la Normativa Autonómica de Habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación. Por lo general, la gran mayoría de Normativas Autonómicas de Habitabilidad estipulan una superficie mínima de 25 m2 para ser considerado como habitable (uso residencial). En el caso de cambios de uso a oficina o comercial para actividades económicas no se especifica una superficie mínima. En cuanto a las alturas libres, por regla general se fija en 2,50 m en zonas generales (salón, comedor, estar, dormitorios, etc) y de 2,20 m en zonas de paso, cocinas, aseos, baños, trasteros, lavaderos o almacén vinculado a vivienda.

      Garantizar una ventilación e iluminación natural mínima a través de huecos de ventana o de paso vinculados a espacios exteriores, es un requisito indispensable. Normalmente, se debe justificar que la ventilación es de al menos 1/3 de la superficie útil de la estancia y la iluminación natural es de 10% de la superficie útil. Habría que comprobar que dice vuestra Normativa de Habitabilidad al respecto, pero por ahí andará también.

      Espero haberte solucionado tus dudas, cualquier cosa que necesites házmelo saber a través de mi correo electrónico, teléfono o whatsapp. Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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  43. Hola, dónde puedo preguntar si un edificio es de uso terciario? En el registro de la propiedad o tendré que pedir la licencia de obra en urbanismo? Es en Alicante capital, gracias

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    1. Hola, para comprobar el uso de un edificio debes ir al Ayuntamiento para consultar el uso del inmueble, o bien, comprobar el uso que consta en la ficha catastral del inmueble.

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  44. Buenas tardes
    Un familiar tenía un local/comercial/garaje y lo transformó hace muuuuchos años a vivienda. En el IBI aparece como uso Industrial. Cuando se hicieron las obras, le dieron todos los permisos preceptivos en el ayuntamiento y hay escrituras.
    En caso de herencia, ¿puede el ayuntamiento/catastro reclamar el cambio y tener que pagar tasas? En ese caso habría que hacer proyecto técnico (la casa está hecha y se lleva habitando tranquilamente 20 años o más)? Puede haber prescrito el hecho de no cambiarlo? Puede ser un fallo de la administración al haber dado los permisos de obra en su momento pero no cambiar el uso en el catastro?
    Gracias y saludos

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    1. Hola, buenas tardes. El Ayuntamiento por iniciativa propia no puede obligarte a realizar ningún cambio de uso, si es lo que te preocupa. En todo caso, seríais vosotros como interesados los que deberíais iniciar el trámite de cambio de uso a vivienda para, por ejemplo, venderla como vivienda ya que en las escrituras aparecerá como uso industrial, empadronaros en ese emplazamiento, dar altas de luz y agua como vivienda, o pagar IBI como residencial/vivienda.

      El uso no prescribe. Si no se inicia un procedimiento de cambio de uso, en catastro aparecerá con el uso original. El problema es que cuando se realiza una reforma de un inmueble para cambiarle el uso, una vez finalizadas las obras, se debe realizar el registro de modificación de uso en catastro mediante el impreso 900D (creo recordar). Si no se hizo en su día, en Catastro no tienen constancia de las obras realizadas, y más si la reforma se hizo hace más de 20 años cuando todavía no estaba informatizado el sistema y los trámites se realizaban en papel.

      Lo que podéis hacer es presentar el cambio de uso en Catastro aportando la documentación justificativa de las obras realizadas (licencia de obras, pago de tasas, etc.).

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  45. Hola, Miguel Ángel. Muchas gracias por la información, es MUY práctica. Una duda rápida: ¿sabes si en Madrid ciudad sigue activa esa norma que citabas en 2017, según la cual en caso de querer ubicar una oficina por encima de la planta baja solo es posible si toda la planta se destina al mismo uso? Estamos interesados en comprar una vivienda en la planta primera de una finca para usarla como oficina (mesas y ordenadores, vaya)... pero en el rellano hay dos viviendas y la otra se usa como vivienda. ¡Muchas gracias!

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    1. Buenos días, Luís. Exacto, según el PGOUM no es posible la coexistencia de usos incompatibles en un mismo rellano como es el caso de oficina y viviendas. No obstante, depende también del tipo de oficina que vayáis a instalar. Me explico:

      Si lo que queréis montar es un despacho profesional tipo despacho de abogado, marketing, arquitecto, etc, sin atención al público, donde no se recibe a clientes de forma masiva sino de forma puntual o bajo cita previa, no habría mayor problema. Sería como tener un despacho para una o dos personas en casa, por ejemplo, yo mismo en mi casa tengo un despacho donde trabajo y recibo a clientes de tanto en tanto.

      Lo que no se podría montar es una oficina propiamente dicha, con trabajadores a tu cargo, sala de reuniones y atención al público en horario laboral, ya que la entrada y salida de clientes, así como el propio ruido generado por las instalaciones y la actividad, podría generar molestias a las viviendas colindantes. Esa es la razón por la que se prohíbe la coexistencia de este tipo de actividades con viviendas.

      Espero haberte aclarado tus dudas.

      Un saludo

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  46. Quiero comprar almacén convertido en vivienda ,no tiene celula de habitabilidad se puede es mi preguta

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    1. Hola. En principio habría que preguntarse porqué no dispone de dicha cédula de habitabilidad. Es posible que el inmueble se haya reformado hace bastantes años y el propietario no haya solicitado la cédula de habitabilidad por dejadez y porque el almacén ya disponía de altas de luz y agua. No obstante si no se dispone de dicha cédula difícilmente se podrá empadronar en dicho inmueble, ya que a efectos de catastro y del ayuntamiento es un almacén y no una vivienda. La solución pasaría porque el actual propietario regularizara el uso del inmueble y solicitara la cédula de habitabilidad antes de la venta, revalorizando el valor del inmueble con uso de vivienda. O bien, que usted se hiciera cargo de dichos trámites y su coste compensándolo con el valor de compraventa del inmueble.

      Otro motivo puede ser que no sea viable el cambio de uso a vivienda, por tanto, se trataría de una vivienda ilegal que difícilmente va a poder cambiarle el uso y empadronarse en ella. En este caso, debe ser consecuente de lo que está comprando, y aunque esté habilitada como vivienda, su precio de mercado debe ser coherente con el uso del inmueble. Ojo con esto.

      En cualquier caso, asegúrese antes del estado en que se encuentra la documentación del inmueble, la viabilidad del cambio de uso a vivienda y de quien se hace cargo de los trámites. Un saludo

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  47. Hola Miguel, buenas tardes. Enhorabuena por el post. Es muy aclaratorio. Estoy informándome en el tema de cambio de uso a vivienda ya que recientemente he recibido por herencia un local de 40m2 en madrid. Estuve hablando con un arquitecto y me comentó que lo complicado de estos asuntos es la ventilación de los baños. En este acaso no podría hacerse ventilación directa del baño por ventana y habría que poner un ventilador-extractor eléctrico. El arquitecto me decía que por normativa esa extracción no se puede sacar en fachada y tiene que ir a cubierta... cosa que se complica ya que por encima hay 6 plantas de pisos. Es eso cierto? hay alternativa a no sacarlo por cubierta? Me gustaría que me dijeses tus honorarios para este trabajo. Muchas gracias de antemano

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    1. Buenas tardes, David. Gracias por tus palabras. Vayamos por partes: Más que la ventilación de los baños, lo que más problemas suele dar son las extracciones de cocinas. Por motivos estéticos y fitosanitarios de grasas y olores, no s epermite su extracción por fachada principal o posteriores. En estos casos la NNUU de planeamiento y el CTE, son claros y exigen su salida a cubierta, aunque no siempre es posible cuando se trata de cambios de uso o reformas en edificios existentes. Para estos casos se establecen ciertas tolerancias que habría que estudiar y valorar en el proyecto, realizando las consultas oportunas y exponiendo las solucionaes adoptadas a los técnicos municipales. No obstante, en los casos que resulte técnica y constructivamente imposible conducir la extracción a cubierta, se permite la instalación de campanas extractoras con filtros de carbono que reciclan el aire y lo introducen de nuevo en la estancia totalmente purificado. Hay bastantes marcas en el mercado que permiten esta opción y con la certificación oportuna son perfectamente válidas para justificar su cumplimiento.

      El caso de los baños, la ventilación que exige el código técnico de la edificación debe ser si o si forzada, bien con aspiradores en cubierta o con extracción mecánica o híbrida. Si además dispone de ventilación natural como apoyo pues mucho mejor. En este caso tampoco se permite su embocadura o salida a fachada principal o posterior y se exige su salida a cubierta debidamente conducido a través de patio interior o fachada posterior, per o también, a través de patinillos o shunts preexistentes en el edificio. En el caso de que sea materialmente imposible, se podría valorar las tolerancias que establece el Documento Básico de Salubridad del Código Técnico de la Edificación para su cumplimiento y/o plantear alternativas a los técnicos municipales con la debida justificación. Por ejemplo: realizar la salida por una zona donde no se generen conflictos con ventanas o ventilaciones vecinas o plantear la extracción a cubierta de forma que se generen los menos inconvenientes posibles y o suponga un gasto excesivo para el promotor del cambio de uso.

      En resumen, ¿hay alternativas para no sacarlos a cubiert? Por supuesto, pero se deben justificar aportando toda la documentación escrita y gráfica necesaria para apoyar la solución alternativa propuesta.

      En cuanto a honorarios: el proyecto técnico de cambio de uso a vivienda para solicitar la pertinente licencia de obras para habilitar el local, dirección de obra y tramitación de licencias y registros para la modificación del inmueble en catastro y el registro del certificado energético de la futura vivienda para la obtención de la etiqueta energética, asciende a 2.800,00 euros IVA incluido. Dicho importe incluye gastos por desplazamiento, vivitas para consultas a los técnicos municipales, gastos de visado y administrativos del proyecto.

      Las tasas evidentemente no se incluyen en la oferta porque son obligaciones tributarias del promotor del cambio de uso y dependen en gran medida del presupuesto de ejecución material calculado en proyecto.

      En cuanto a plazos, hasta ahora el cambio de uso se tramitaba como una licencia urbanística (obra mayor) por el procedimiento ordinario, pero con la modificación recientemente aprobada por la Comunidad de Madrid este procedimiento que solía tardar un año en resolver la licencia ha pasado a ser un DERE (Declaración Responsable de Obras), cuya resolución de licencia es inmediata.

      Y para terminar, informarte que mañana jueves 22 voya estar en Madrid para cerrar unos asuntos. Si quieres que quedemos y hablemos más detenidamente, puedes escribirme al correo electrónico o número de whatsapp que tienes en la caja de contacto del blog.

      Un saludo y gracias por visitar mi blog

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  48. Hola he comprado una vivienda 50 metros planta baja como almacen y 50 en primera planta destinada a vivienda puedo utilizar el bajo como salon cocina comedor?

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    1. Hola. Como poder puedes, lo único que a efectos de catastro y registro de la propiedad tu vivienda es de 50 m2 en planta primera. El uso que tú le des mientras seas propietario de la vivienda lo decides tú. Otra cosa es que quieras legalizar la planta baja como vivienda, para lo cual deberás solicitar la licencia de obras correspondiente para realizar las obras y solicitar la modificación en Catastro mediante el 904N y adjuntando licencia y resto de documentación acreditativa de que se ha modificado el uso de almacén a vivienda. Evidentemente, pagarás más IBI por pasar de 50 a 100 m2 de vivienda. Saludos

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    2. Hola, tengo una plaza de garaje muy estrecha donde es practicamente imposible aparcar con la mayoria de los coches por lindar un lateral con la rampa. Solicite autorizacion a la Comunidad para transformarlo a trastero y se negaron (no tienen inscritos los Estatutos en el Registro). El Uso Principal en el Catastro pone Almacen, Estacionamiento.
      Puedo cambiar el Uso a Trastero y luego cerrarlo?, espero respuesta, muchas gracias

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    3. Hola, en primer lugar darte las gracias por visitar mi blog. En principio no hay mayor problema en cambiarle el uso a trastero a tu plaza de garaje y más cuando tu plaza no cumple con las dimensiones mínimas para poder maniobrar y estacionar tu coche. No entiendo como pueden negarse a algo así y más cuando se puede justificar si inviabilidad como plaza legal de aparcamiento.

      Se puede solicitar el cambio de uso a trastero presentando proyecto técnico correspondiente, pero es posible que el Ayuntamiento te solicite una copia de la junta de propietarios donde se te apruebe dicha modificación. Si dices que la Comunidad no tiene inscritos los estatutos en el REgistro, valdría con una autorización del presidente de la comunidad en representación del resto de vecinos.

      Y por supuesto, una vez autorizado el cambio de uso, tendrías que cerrar el espacio de la plaza para materializar el trastero.

      Un saludo

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  49. Hola yo quiero cambiar uso de un garaje de coche en un local para hacer un merceria que tramites tengo que hacer?

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    1. Hola, en tu caso, al ser una actividad económica, se debe solicitar el trámite conjunto de proyecto de cambio de uso para actividad de mercería con reforma. Por un lado presentar el proyecto técnico de cambio de uso con reforma justificado para la actividad de mercería, y una vez aprobado y realizadas las obras, presentar el certificado final de obras con el correspondiente proyecto de actividad para la apertura de su negocio en régimen de actividades inocuas.

      Un saludo

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  50. Buenos días

    Yo intenté cambiar el uso de un local a vivienda y lo denegaron porque debía cambiar el uso de toda la planta y mis vecinos no quisieron... sigue vigente ese requisito? Vivo en Valencia. Gracias

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    1. Hola. Cierto, esa condición viene impuesta por las Normas Urbanísticas del Plan General que prohíben la coexistencia de usos incompatibles en una misma planta o rellana. Es decir, cuando el uso golbal de un inmueble es Residencial, existen una serie de usos que son compatibles en función de si se ubican por debajo de las piezas habitables de vivienda. Por ejemplo, locales comerciales, Oficinas, etc. Estos usos tienen que estar en las plantas bajas o entresuelos, pero siempre por debajo de las viviendas. En su caso, al ser un local en planta baja, le obligan a cambiarle el uso al resto de locales o inmuebles de esa planta del edificio al mismo de vivienda para que usted pueda cambiarle el uso a su local. Sigue vigente, por supuesto, y no es algo que vaya a cambiar por el momento. Lo único que permiten a día de hoy en planta baja en coexistencia con locales y oficinas son las denominadas viviendas turísticas, porque el uso turístico está considerado como terciario hotelero y este uso no tiene incompatibilidad con otros usos como locales y oficinas. Un saludo

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  51. Gracias por la información. En mi comunidad se plantean un cambio de uso y convertir un espacio de una docena de parcelas de garaje en un espacio de dos parcelas de garaje, más un gimnasio y un almacén comunitarios. ¿Cómo tendría que proceder? Tengo especialmente dudas en la redacción de cara al registro. Gracias.

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    1. Antes de plantear esa modificación, habría que consultarlo antes con los técnicos municipales. No se pueden eliminar de un plumazo 12 parcelas de garaje. Tenga en cuenta que las Normas Urbanísticas del Plan General de su municipio establecen la obligatoriedad de disponer de una plaza de garaje mínima por cada vivienda del edificio o comunidad. Si no se garantiza esa reserva de plazas no se autorizará la reagrupación de parcelas para la redistribución de elementos comunes y realizar el cambio de uso que explica en su comentario.

      En el caso de que finalmente se autorice porque se garantiza el número mínimo de plazas de garaje establecido en las NNUU, habría que tramitar una alteración de los elementos comunes del edificio a nivel catastral para incluir los nuevos usos proyectados y habría que modificar la escritura de todos los inmuebles afectados por esa alteración para que quede reflejada la parte proporcional de elementos comunes que le corresponde a cada vivienda, haciendo mención al uso de cada una. Esto último habría que consultarlo con un asesor a ver si habría otra alternativa para no tener que modificar todas las escrituras de los inmuebles afectados, porque supondría un coste considerable.

      Un saludo

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  52. Buenas tardes:
    Tengo un local en planta baja.
    Está escriturado como vivienda de 3 habitaciones, baño, cocina,..
    En el catastro aparece como comercial .
    ¿ Podría solicitar en el Ayuntamiento "el cambio de uso" sin presentar ningún proyecto de reforma ?
    Simplemente sería para poder venderlo como vivienda y sin hacer reformas.
    Un saludo

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    1. Hola, buenas tardes. Los cambios de uso pueden ser con o sin reforma, pero en ambos casos hay que presentar proyecto técnico para justificar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda. Si está escriturado como vivienda pero no lo es a nivel catastral es porque se han realizado obras sin permiso o la licencia de obras solicitada no corresponde para uso de vivienda. En cualquier caso, para su venta como vivienda deberá legalizar las obras aunque la reforma ya esté realizada. Por tanto, tiene dos opciones:

      1. Legalizar las obras de forma previa a su venta mediante la solicitud de cambio de uso con proyecto técnico de legalización de obras ejecutadas. De esta forma podrá vender la propiedad como vivienda y obtener un valor de venta acorde al uso del inmueble.

      2. Vender la propiedad siendo un local comercial a efectos administrativos y con obras de cambio de uso a vivienda no legalizadas, para que sea el comprador quien restaure la legalidad de las obras y proceda con los trámites de cambio de uso. Evidentemente su valor de venta será acorde a la naturaleza del uso, aunque esté habilitado como vivienda. A la hora de tasar el inmueble para la venta su valor se regirá por el uso declarado y por tanto su valor será menor que si estuviera legalizada como vivienda.

      Un saludo

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  53. Ola buenas estoy aciendo una vivienda en un almacén lo boy aciendo yo poca poco pero sin permiso ni nada y tiene 49 metros cuadrado solo quisiera decir si me pillaran la policía que pasaría

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    1. Hola, si te pillaran te paralizarían la obra, levantarían acta y abrirían expediente sancionador. Recibirías notificación reclamando la solicitud de licencia urbanística de cambio de uso con el correspondiente proyecto técnico para legalizar las obras en un plazo determinado, normalmente 10 o 15 días, y una vez presentado y aprobada la solicitud pagando las correspondientes tasas, podrás reanudar los trabajos conforme a proyecto. En caso de presentar dicha documentación se archivaría el expediente sancionador y continuaría el expediente de la licencia hasta terminar las obras, presentar los certificados finales y realizar la inspección municipal.

      Pero si se hace caso omiso y no se presenta nada e incluso se reanudan las obras sin autorización, entonces te expones a que te precinten la propiedad y te multen con una cantidad que podría ascender hasta los 300.000 euros por infracción urbanística.

      Otra consecuencia de realizar cambios de uso sin permiso es que a los efectos administrativos siempre será un almacén, no podrás dar altas de luz y agua como vivienda, empadronarte en ella, contratar un seguro de hogar o arrendarla con un contrato de alquiler de vivienda, por que legalmente no lo es. Y a la hora de vender la propiedad será un almacén trasformado en una vivienda ilegal y afectará en la valoración del inmueble a la hora de su venta.

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  54. Hola Miguel Ángel!! Tengo un local en una planta sótano que es aparcamiento de plazas de garaje de una urbanizacion de pisos los cuales no tienen ninguno trastero, mi local tiene 65 metros y he visto que podría sacar 8 trasteros, que requisitos tendría que cumplir para hacer ese proyecto? Es en Madrid. Gracias, me encanta tú blog

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    1. Hola, en primer lugar, darte las gracias por leer mi blog. Celebro que te guste.

      En cuanto a tú consulta, lo primero es comprobar si ese local forma parte de la reserva de plazas de aparcamiento obligatorias por cada vivienda que establecen las NNUU del Plan General, para ese edificio. En el caso de que con el cambio de uso a trasteros que planteas, se garantice que cada una de las viviendas de la urbanización dispone de su plaza obligatoria de aparcamiento en el conjunto, no habría problema desde el punto de vista urbanístico. Esta consulta la puedes realizar en tu ayuntamiento, como paso previo.

      En cuanto a la transformación en trasteros, los requisitos son muy básicos y están perfectamente definidos en los documentos básicos DB-SI, DB-SUA y DB-HS del Código Técnico de la Edificación y en las normas autonómicas de la CAM en materia de habitabilidad. Los trasteros deben cumplir con la resistencia al fuego y la carga térmica definida en el DB-SI, además de disponer de sus luces de emergencia, puerta RF y extintores, deben cumplir con los requisitos funcionales (dimensiones mínimas y alturas) establecidos en el DB-SUA y las normas autonómicas de habitabilidad y deben disponer de la ventilación correspondiente definida en el DB-HS. Todo esto quedará definido en el proyecto técnico.

      En cuanto a su ejecución, se trata de una habilitación sencilla que no tiene mayor problema. Pero el paso previo que te comento al inicio es crucial para garantizar la viabilidad del proyecto.

      Un saludo

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  55. Hola buenas Miguel Angel, te queria hacer una cosulta.
    En el pueblo donde veraneo alquilan un bar. Mi idea es alquilarlo, pero indagando he averiguado que en catrasto esta declarado en la categoria I ( industrial)y no en la G ( ocio y hosteleria).
    Mi pregunta es puedo explotar ese local como bar con esa categoria o tengo que cambiarla. Hasta ahora ha sido suempre bar.
    En caso de tener que cambiar la categoria que tengo que hacer y cuanto me costaria?
    Muchas gracias
    Un saludo

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    1. Hola, paso a contestar tu duda. Imagino que el bar que te interesa ha estado regentado por un titular anterior o por el actual propietario y que está en alquiler. Imagino también que ese establecimiento dispone de su preceptiva licencia de apertura y funcionamiento y que el objeto del alquiler es explotar ese establecimiento en calidad de arrendatario con una cesión temporal de la licencia o un cambio de titularidad. En este caso, con independencia de uso que tenga el inmueble, si dispone de licencia de funcionamiento en vigor no necesitas hacer ningún trámite.

      Cuando se trata de bares o cafeterías ocn cierta antigüedad, es posible que el uso del inmueble no corresponda con la actividad instalada en el. En otros casos son bares o cafeterías vinculados a explotaciones industriales o terciarias, y que con el tiempo se han heredado esos usos con las últimas revisiones de catastro. Ten en cuenta que hay usos globales que son compatibles con usos pormenorizados, como este caso.

      Por tanto, no tendrías qu hacer ningún trámite al respecto si el local alquilado disponde de licencia de apertura definitiva. Solo en el caso de que la licencia no estuviera resuelta y estuviera pendiente de algún trámite o subsanación por reparos municipales, el ayuntamiento te podría exigir el cambio de uso.

      En el caso de que no disponga de licencia en vigor y hubiera que tramitarla desde cero y adaptandose a la normativa en vigor aplicable, habría que tramitar de forma conjunto el cambio de uso en el Ayuntamiento para uso Ocio y Hostelería.

      Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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    2. Muchisimas gracias Miguel Angel un saludo.

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  56. Buenas noches Miguel Angel acudo a tu blog para pedir tu opinión.
    Yo vivo en Madrid y tengo alquilado un bar en un pueblo de la provincia de Burgos.
    Lo tengo abierto de Jueves a Doningo.
    Los dias que lo tengo abierto hago mi vida en el local durmiendo y todo.
    Creo que el ayuntamiento anda detrás de mi porque no es vivienda solo es un local.
    Pueden hacer algo contra esta circustancia? Como pueden demostrar que yo vivo tres dias a la semana en ese lical?
    Estoy preocupado.
    Espero tu opinión.
    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo

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    1. Buenas tardes, Luís. Tu caso es un tanto peculiar. Cuando se desarrollan actividades incompatibles al uso o actividad declarado en el inmueble en cuestión, el ayuntamiento puede actuar de facto realizando la preceptiva inspección municipal (sin previo aviso), con el correspondiente levantamiento de acta para inicio de expediente sancionador en el caso de que se confirme que se están llevando a cabo actividades incompatibles con las legalmente declaradas por la licencia de actividad en vigor. Llegado el caso te pedirán que restituyas los espacios habilitados como vivienda al estado original de la licencia de actividad de bar, aportando documentos justificativos de ello (generalmente fotos). Una vez presentado en el tiempo estipulado, vovlerán a girar inspección de comprobación y tras confirmar que se ha cesado la actividades de vivienda en las instalaciones, se archiva el expediente sancionador. Si por el contrario se hace caso omiso a la notificación de restitución a su estado original o persisten estas actividades, se procede a la anulación y archivo de la licencia de actividad y la aplicación de las medidas cautelares previstas en el reglamento por parte de la policía local. Normalmente se envía a la policía para el desalojo del local y precintado de del acceso.

      ¿Cómo pueden demostrar que vives 3 días a la semana en el local? En la gran mayoría de los casos por denuncias de terceros, bien del propio propietario del inmueble, de los vecinos o la competencia. También es posible que la policía local haga inspecciones rutinarias por la zona y hayan comprobado movimientos fuera de horario en su interior, que les hagan sospechar que el local se utiliza como vivienda ilegal.

      Ten en cuenta que una actividad de bar-cafetería es incompatible con actividades de vivienda. Una cosa es que de forma puntual te quedes a dormir en el bar y otra es que sea de forma continua.

      Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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    2. Gracias por la aclaración, un saludo.

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  57. Hola Miguel,
    Vivo en Valencia. Tengo un bajo habilitado como comercio con una pequeña parte de almacén. Se utiliza únicamente como almacén. Me gustaría solicitar un vado, para poder entrar con los coches al almacén. Ya cuenta con persiana para que puedan acceder. ¿Necesito hacer el cambio de uso para solicitar el vado?

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    1. Hola, Meli. En principio no, siempre y cuando se pueda justificar en la actividad de comercio que se esté llevando a cabo en el local, la ncesidad del acceso de vehículos a la zona de almacén para carga y descarga de material. En caso de poder justificarlo, habría que aportar un anexo a la memoria de la actividad que conste en el expediente incluyendo esta circunstancia y las medidas correctoras a adoptar en su caso(rejillas de ventilación, extintor, luces de emergencia y puerta enrollable o abatible con posibilidad de justificar salida peatonal en caso de emergencia desde ese espacio de almacén).

      En caso de que no se pueda justiifcar esta circunstancia por la naturaleza de la actividad que se esté desarrollando en el local o porque actualmente no se está desarrollando actividad alguna en el mismo, entonces habría que realizar un cambio de uso a garaje particular en la zona del local a ocupar con el vehículo o llegado el caso, de todo el local.

      Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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    2. Muchísimas gracias.
      Un saludo

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  58. Buenas, estoy pensando en comprar un local en un municipio de Valencia y hacer unos trasteros para alquilar. Me gustaría saber cuáles son los trámites a seguir y requisitos necesarios para cumplir con la ley. Muchas gracias

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    1. Lamento decirte que el uso de "trasteros de alquiler" es un uso incompatible con el uso global de residencial vivienda, ya que está considerado como un uso terciario. Por tanto, no es posible disponer de un bajo comercial en la planta baja de un edificio plurifamiliar residencial para su transformación en uso de ·trasteros de alquiler". Este tipo de instalaciones solo se permiten en edificios con uso exclusivo terciario o en suelo con uso global terciario o industrial.

      Otra cosa es que el bajo se habilite con trasteros vinculados a las viviendas del propio edificio, pasando a formar parte de los elementos comunes del edificio. Y se promueva para su venta o alquiler a los residentes del edificio, pero no para su explotación al público en general.

      Para ver como debe proceder en caso de que quiera abordar esta última opción, lo mejor es que realice la consulta oportuna en el Departamento de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Valencia, ya que siendo un procedimiento que afecta al resto de la Comunidad de Propietarios, requiere de una tramitación específica que desconozco porque nunca se me ha dado esta circunstancia hasta ahora. Un saludo

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  59. Hola. Buenas noches Miguel Angel.

    He estado leyendo los comentarios en su blog. Y me ha sido de gran ayuna para varias dudas. Y es que he comprado recientemente una casa antigua de dos plantas de un total de 315 m2 sin division horizontal, (division horizontal en madera) y aunque siempre ha sido y usado como vivienda, en el catastro como uso principal está como residencial. Pero al mismo tiempo está como uso principal almacén. Por este motivo podría decirme si es necesario cambiar de uso y hacer proyecto para reformarla sin modificar la estructura o que necesito para poder reformarla para vivienda habitual?
    En caso de necesitar proyecto que costes podría suponer el total, incluyendo permisos y tasas del ayuntamiento?
    En caso de necesitar proyecto para reforma interior en madera para la division horizontal. Cuanto serían sus honorarios para hacerme el proyecto?.


    Un saludo.

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  60. Hola, Francisco. Gracias por leer mi blog y me congratula que los posts ayuden a resolver vuestras dudas.

    Su caso es bastante habitual y teniendo en cuenta que el uso que figura en Catastro no siempre coincide con el uso registrado en el Registro de la Propiedad, sobre todo en inmuebles con cierta antigüedad, lo preceptivo es recurrir al uso autorizado en la licencia de obras que dio pie a la construcción de la vivienda. El uso autorizado en la licencia de obras es el que prevalece, con independencia de como se haya registrado posteriormente en Catastro, y por tanto, el que determina la necesidad de realizar el cambio de uso o no.

    En caso de discrepancias, lo que suelo hacer es solicitar la consulta de la licencia de obras al departamento de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento, y en caso de edificios construidos con anterioridad a la década de 1990, recurrir al archivo histórico municipal. Una vez identificado el expediente y comprobado el uso autorizado en la licencia, ya podremos determinar si procede o no el cambio de uso.

    En caso de que no proceda porque el uso que consta en la licencia es de vivienda, lo que suelo hacer es fotografiar los documentos acreditativos de la licencia para incorporarlos en la solicitud de licencia para su reforma y argumentar que no procede cambio de uso.

    En caso de no necesitar cambio de uso, la necesidad de presentar o no proyecto técnico dependerá del alcance de las obras de reforma. Aquí en Valencia, disponemos de varios tipos de licencia en función de las circunstancias de la intervención. Todo depende de si el edificio está protegido o no, de si solo se plantea una reforma integral/parcial a nivel de acabados, revestimientos e instalaciones, de si se van a realizar o no redistribución de espacios y/o derribos de tabiques no estructurales para unificación de estancias, de si se interviene o no sobre la estructura existente para su consolidación y/o modificación, de si se interviene a nivel de fachada, etc.

    Imagino que cuando dices división horizontal en madera, te refieres a la necesidad de realizar un forjado para disponer de las dos plantas de la vivienda. En ese caso, si se trataría de una licencia urbanística (Obra Mayor) porque se actúa sobre la estructura del edificio, y por tanto, si se requiere de un proyecto básico y de ejecución visado por colegio profesional, además de una dirección técnica de las obras para supervisar su ejecución.

    En este caso, los honorarios del proyecto con dirección de obra y seguimiento/tramitación de licencia, gastos de visado y SRC, ascendería a unos 4.800,00 euros IVA incluido.

    Las tasas municipales corren por cuenta del propietario y no están incluidas en la oferta de honorarios, y normalmente oscilan en torno 4% de la base imponible del presupuesto de ejecución material calculado en el proyecto. El porcentaje puede variar de un municipio a otro, según el cuadro de tarifas vigente aprobado por el ayuntamiento para este año.

    Cualquier otra duda o petición formal de honorarios puedes escribirme directamente a miguelangel@tres60arquitectura.es o por whatsapp al 678255358. Quedo a la espera de sus noticias.

    Un saludo

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  61. Hola Miguel Ángel, gracias por tu blog y tus comentarios, son muy útiles.
    Estamos pensando en comprar un almacén en Valencia que está separado en dos unidades (25 y 18m) con un patio en el medio. Querríamos convertirlo en vivienda pero no sabemos si sería posible, dado que da a un callejón privado (que está abierto al.paso, pero figura como privado). Un técnico nos ha dicho que, en principio, se puede solicitar el cambio "si no está fuera de ordenación sustantiva", pero no sabemos si es el caso o no. ¿Cómo se puede saber, hay unos requisitos que lo estipulan? También nos han dicho que es posible que no se pueda hacer el cambio a vivienda y nos preguntábamos si en ese caso sería posible hacer un loft o estudio, dado que el espacio está dividido en dos.
    Muchas gracias de antemano, saludos

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    1. Buenos días, Maria. Desde el punto de vista urbanístico, para poder efectuar el cambio de uso a vivienda, el Plan General estipula que no pueden simultanearse usos incompatibles con vivienda en una misma planta. Es decir, si en la planta baja del mismo edificio existen usos de local comercial, oficina o almacén en locales colindantes al vuestro, no sería viable el cambio de uso.

      Imaginemos que el único local de planta baja es el vuestro o que el resto de usos de locales colindantes dentro del mismo edificio son viviendas. En eses caso, sería factible el cambio de uso a nivel urbanístico. Pero sigamos analizando el caso.

      Dices que el almacén tiene una superficie de 25 y 18 m2 en unidades separadas por un patio. Desde el punto de vista de la normativa autonómica de habitabilidad, la superficie mínima para ser considerada como vivienda son 24 m2 útiles y más o menos estaríamos en el caso. Pero para que fuera habitable, el inmueble tendría que tener fachada mínima a espacio exterior, bien a a la vía pública bien a fachada interior en patio de manzana.

      Comentas que el patio da a un paso privado y que un técnico te ha comentado la posibilidad de que esté fuera de ordenación sustantiva. Esto implica que al ser una construcción anterior a la aprobación del Plan General, no se ajusta a las alineaciones del Plan y queda suspendida cualquier tipo de actuación, modificación o alteración del inmueble o parte de el, salvo el mero mantenimiento, hasta que se realice una modificación estructural del edificio para ajustarlo a las alineaciones de planeamiento.

      Una forma de comprobarlo es accediendo a la ficha de circunstancias urbanística del inmueble y en caso de no quedar reflejado en el mismo, solicitar un informe urbanístico municipal indicando el cambio de uso del inmueble a vivienda para que notifiquen con su viabilidad. La razón es porque el cambio de uso es una licencia urbanística y como tal, está sujeta al cumplimiento de cualquier carga urbanística que tenga el inmueble. Es un trámite que conlleva la redacción de una memoria técnica con la explicación de lo que se quiere realizar y el pago de una tasas (creo recordar que eran 70,00 euros). Lo único es que tardan en contestar alrededor de 2 meses aproximadamente.

      En caso de no poder realizar el cambio de uso a vivienda, la única posibilidad es que mantenga su uso como almacén. Lo del loft o estudio se podría hacer pero no se podría legalizar como vivienda ni espacio habitable, y por tanto, lo tendrías que realizar bajo tu cuenta y riesgo. Y habría que ver que tipo de licencias se podrían solicitar en dicho inmueble en caso de que esté fuera de ordenación sustantiva.

      Si te parece, como primer paso, me podrías dar la dirección del inmueble y su referencia catastral, para hacer la comprobación y obtener el informe de circunstancias urbanísticas desde la aplicación web del PGOU del ayuntamiento de Valencia. Y a partir de ahí ya decides que hacer, si solicitar el informe urbanístico municipal con la memoria técnica o descartar el inmueble. Así te aseguras la viabilidad de la compra y posterior cambio de uso, para no tener que pagar los honorarios del proyecto de cambio de uso e invertir en un inmueble que está condenado a mantener su uso de almacén.

      Ya me dices. Quedo a la espera de tu decisión.

      Un saludo

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  62. Hola buenos días,

    Siendo en Madrid quería saber si es necesario cambio de uso , estudio o tasas (más allá de la licencia de obra) para tras comprar un local comercial diáfano, hacer separacion por paredes y puertas haciendo habitaciones para usar como trastero de uso personal por varios propietarios ( no para actividad comercial).

    Gracias

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    1. Hola buenos días, siendo local diáfano con uso comercial, sería posible realizar habitáculos para su uso como trastero de uso personal por los propietarios del edificio. Como usted mismo indica la actividad comercial de trasteros públicos de alquilar implica tener que realizar necesariamente un cambio de uso a terciario/industrial y este uso es incompatible con el uso global de residencial en casco urbano. Este tipo de actividades se emplazan habitualmente en enclaves comerciales y grandes áreas industriales. Lo único que tenéis que tener en cuenta es que debéis acreditar y justificar que evidentemente, se trata para uso particular por los miembros de la comunidad de propietarios. Si hacéis la consulta en la junta municipal correspondiente os indicarán que documentación acreditativa tenéis que presentar junto con la solicitud de licencia de obras. Un saludo

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  63. Buenas tardes. Tu blog es estupendo. Enhorabuena. Tengo una duda, voy a hacer obras en mi casa porque tengo un chalet adosado sin comunidad ni nada. El dotano k temgo es garaje de 50 metros y quieros hacer muro a la. Itad para hacer un salon y resto como garaje de 2 coches. ,e estan poniendo pegas por lgo de plazas obligatorias de garaje.. pero yo no puedo dentro de mi casa hacerme un salon o habitacuon’? Como tengo k hacer esto porque caso todo el mundo lo ha hecho..... sigo manteniendo garaje para 2 plazs no entiendo el problema.. grcs por tu ayuda

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    1. Hola, Silsamed. Entiendo tu dudas e indignación por lo que relatas en tu mensaje. La historia es la siguiente: muchos planes generales de municipios y normas subsidiarias establecen una cuota mínima de aparcamiento en el interior de los edificios como reserva de aparcamiento por cada vivienda, con el fin de establecer cierto equilibrio entre el aparcamiento en la vía pública y los espacios privativos de aparcamiento en los edificios. Sobre todo en municipios con cierta densidad de población. Es un requisito indispensable para obtener la licencia municipal de edificación y posterior licencia de ocupación de las viviendas. Si una vez obtenida la ocupación de la vivienda se transforman los espacios reservados a aparcamiento privativo en el interior del inmueble, se estaría incumpliendo la normativa municipal y te podrían denegar la licencia de reforma, y en el peor de los casos, invalidar la licencia de ocupación con el correspondiente corte de suministros. Pero eso en el peor de los casos. Entiendo que si con la transformación que quieres hacer justificas que se siguen manteniendo las plazas asignadas a tu vivienda, no tienen porqué ponerte ninguna pega. Para ello tendrías que presentar un informe técnico dónde se justifique, según el procedimiento establecido por las normas urbanísticas o subsidiarias del municipio, que se cumple con la superficie destinada a la reserva de aparcamiento. Este informe técnico te lo tiene que hacer y firmar un arquitecto o aparejador y presentarlo en el ayuntamiento anexándolo al expediente de la solicitud de licencias de obras que vayas a solicitar. Yo lo he hecho en un par de ocasiones y no he tenido problema, evidentemente porque se cumplía con la superficie de reserva de aparcamiento y el número de plazas a justificar. En dos expedientes en los que estoy trabajando ahora mismo en el municipio de Mislata (Valencia), unos cambios de uso a vivienda en planta baja, ante la imposibilidad de justificar la plaza de aparcamiento que me exigen desde planeamiento en el interior de inmueble, por una cuestión de superficie y de fachada disponible para ventilar e iluminar el Interiorista de la vivienda, se ha justificado vinculando a la vivienda una plaza de aparcamiento adquirida por los propietarios en un inmueble cercano. Es una solución que ha sido aceptada por el ayuntamiento y así lo estamos desarrollando. Y eso es todo. Cualquier duda, aclaración, petición de honorarios o cualquier otra cosa que precises, puedes hacerlo a través del formulario web o los datos de contacto del blog. Un saludo y gracias por visitar el blog.

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  64. Tengo una duda que ves quien debe solicitar el cambio de uso, el propietario de la vivienda v que se vs a transformar en locales comerciales, o elbinqulinobque va a desarrollar la actividad comercial una vez alquilado el local? Muchas gracias y un saludo. Pedro.

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    1. Hola, Pedro. En este caso, entiendo que es el propietario quien debe correr con los gastos y los trámites del cambio de uso, ya que es el titular del inmueble. Te en cuenta que en el contrato de alquiler debe constar el uso para el cual se realiza el arrendamiento y el fin de su ocupación. Por tanto, no te puede alquilar un inmueble como comercial si no lo es. Un saludo

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  65. Tengo un local que cumple todo para hacerlo vivienda menos que el número de viviendas de la urbanización ya esta superado, soy de Madrid capital, alguna forma de hacerlo dentro de la legalidad....he oído que se hacen como despacho profesional, gracias por adelantado, un saludo.

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    1. Hola. Tienes la figura del loft, espacios para trabajar y dormir esporádicamente (despacho profesional), vinculados al uso terciario/ oficinas. En nuestro país hay multitud de ejemplos de edificios o espacios dónde no es posible implantar usos residenciales o se ha agotado el coeficiente destinado a uso vivienda, y se usa esta figura comercial legalmente constituida.

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  66. Hola, a ver si puedes solucionar mi duda, porque, aunque leo mucho sobre el tema, no me aclaro. Hemos comprado un local comercial en bruto, sin agua ni luz, en otro residencial que no es donde vivimos. Nuestra idea es acondicionarlo, dar de alta luz y agua, para usarlo como trastero de uso propio y para pequeños bricolaje (restauración de muebles a nivel personal, nada de trabajos para la calle). Nos encontramos que nos piden licencias y demás, sin embargo el mayor trabajo que necesitamos hacer es poner un aseo. ¿Cómo podemos hacerlo sin que nos suponga mucho desembolso de dinero? ¿Con solicitud de licencia de obra menor puede ser suficiente? ¿Tengo que cambiarle el uso? El local mide unos 30m2. Muchas gracias

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    1. Hola, Gema. No tienes que cambio de uso ni nada parecido para construir un baño en un aseo. En vuestro deberéis solicitar una Declaración Responsable de Obras, adjuntando una memoria técnica valorada de las instalaciones a ejecutar firmada por técnico competente arquitecto o aparejador. En dicha memoria se explicará las partidas a realizar, las instalaciones de fontanería y saneamiento que son las más controvertidas en estos casos y adjuntar un presupuesto desglosado para emitir los preceptivos recibos de las tasas de licencia a partir de la base imponible del PEM de proyecto.

      Si tenéis que perforar forjados para pasar las salidas de saneamiento y/o conectar a colectores generales del edificio, habrá que comunicarlo a la comunidad de propietarios y poco más.

      Es fácil. Saludos y feliz verano

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  67. Aclarar que vivo en Sevilla, por si es un dato relevante. Gracias

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  68. Hola, Miguel Ángel:
    estupendo blog! Felicidades y gracias por tu tiempo.
    Quiero comprar un local en Madrid para transformarlo en vivienda. A la planta que da a la calle se puede entrar directamente desde esta y también desde el interior del portal (aunque bajando en este caso dos escalones); esta planta 0 tiene unos 50m2, techos altísimos y luz y ventilación tanto por el actual escaparate-puerta (2,60 m de cristalera, cuya mitad superior yo convertiría en ventanas) y varias ventanas posteriores a patios. Ahí entiendo que no habría problema, pero en la planta inferior, de casi otros 50 m y también techos altísimos, sólo hay una ventana en un wc, y una puerta a un patio (privado y dentro de la escritura) donde me gustaría hacer mi habitación, aunque creo que no sería legal pues, si bien da a un patio (que yo ajardinaría) es un sótano. Mi duda es si podría alegar que en esta planta inferior la usaría para trabajar en casa (en la zona que tiene luz y ventilación al patio) y la parte ciega la usaría para ampliar el actual wc y haría un gran vestidor.
    Por otra parte, a un lado del local hay un bar y al otro una tienda. El dueño me dice que un arquitecto le ha dicho que no habría problema para cambiar su uso a vivienda (en el edificio de al lado lo han hecho así) y que la comunidad de vecinos está de acuerdo. ¿Qué te parece?
    Gracias de nuevo,
    Julia

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    1. Buenos días, Julia.

      Efectivamente, tal y como explicas, se cumpliría con las especificaciones que marca la ordenanza municipal para el cambio de uso. Lo del sótano se podría estudiar porque di tiene acceso a un patio privado sería factible porque se considera como un espacio en contacto con el exterior para poder ventilar e iluminar. En las piezas del sótano que den a zonas ciegas se pueden justificar como estancias que no sean habitables o de ocupación permanente como baños, trasteros o vestidores.

      Antes de comprar y/o señalizar nada, te recomiendo que hagas la consulta en la junta municipal para descartar posibles cargas urbanísticas. Te comento. En la calle Navas del Rey, hemos hecho recientemente un cambio de uso a vivienda pero durante el trámite nos encontramos con un escollo urbanístico que afectaba el inmueble. Resulta que, según los técnicos municipales, en la licencia de obras del edificio (año 1972) se condicionaba la licencia a la adjudicación de una reserva de aparcamiento de 2 plazas dentro del edificio.

      Los técnicos de la Junta atribuían dicha reserva a nuestro local, y por tanto, nos denegaron la licencia en primera instancia. Pero alegamos que realmente la reserva de aparcamiento se realizó en el otro local que actualmente funciona por garaje-estacionamiento. Demostramos que durante las obras del edificio, el promotor-constructor decidió intercambiar los usos y registrarlos como tal una vez terminado.

      Finalmente, esta carga urbanística la pudimos esquivar y actualmente es ya una vivienda. Por eso te recomiendo que hagas previamente esta consulta por si acaso.

      Ten en cuenta que ahora los cambios de uso se realizan por Declaración Responsable, de forma que una vez presentado el proyecto se obtiene licencia automática para empezar las obras. Y toda la documentación se comprueba con posterioridad y hay que estar muy seguro de la compatibilidad urbanística. Nosotros hacemos todas las comprobaciones pero esta cláusula que te comento nos vino de sorpresa y después de casi dos años de tramitación de la licencia y aunque estaba seguro de que el local no pertenecía a la reserva de aparcamiento que reclamaban los técnicos de la junta, se demoró en casi 9 meses la licencia por esta chorrada.

      Lo dicho. Lo veo factible pero te emplazo a que hagas la consulta del inmueble y les preguntes si está afectado por alguna carga urbanística o reserva de aparcamiento, antes de decidirte a comprar.

      Cualquier duda, aclaración o petición de honorarios, puedes contar conmigo.

      Un saludo y feliz verano.

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  69. Hola Miguel, gracias por crear este espacio tan útil.Compre un almacen/ garaje, tiene buena iluminación, altura y aire . Pero no es viable por urbanística el cambio de uso a vivienda. Mi pregunta es, si quiero poner 2 baños, uno con bañera y una cocina, puedo hacerlo tal y como figura o debo hacer cambio de uso a oficina para poder poner cocina ? Tiene 250 metros2. O puedo pasar el proyecto al ayuntamiento para el permiso de obras menores tal y como figura ahora?

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    1. Hola, Gabriela. Puedes hacer las obras que estimes oportunas siempre que estas sean compatibles con el uso que tiene. Me explico. ¿Puedes habilitar un baño en un almacén/garaje? Si, porque es compatible con el uso. ¿Puedes habilitar una cocina? Eso ya es más peliagudo porque no está justificado que un almacén tenga una cocina como tal, pero si lo puedes declarar como un office para poder hacer comidas familiares, etc. Es decir, como un espacio de uso temporal para eventos familiares.

      Para ello solicita una declaración responsable de obras o una comunicación previa de obras, explicando lo que se va a hacer y que dichos elementos (cocina/baño) son servicios auxiliares para uso particular eventual de celebraciones familiares. En muchos pueblos encuentras bajos y garajes de planta baja con baño y cocina que se utilizan para este tipo de usos, sobre todo en verano por ser un espacio fresco dónde poder juntarse la familia y amigos. No te deberían poner mayor problema, salvo la justificación de la salida de humos de la cocina que deberá ajustarse a lo que dice la normativa y llevar el tiro hasta cubierta.

      Un saludo

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  70. Hola Miguel, muchas gracias por toda la info que compartes.

    Tengo un adosado de unos 150 mtrs^2 en Madrid, el cual tiene una plaza de garaje a nivel de la planta baja de la casa, que solo usamos de trastero porque es muy justita, queríamos incorporarla a la vivienda y hacer el área del comedor en su lugar (tumbando una pared para abrirlo a la vivienda), tengo entendido que el metraje de esta plaza al estar incorporado en el metraje total de la vivienda, no habría que pedir permiso por ampliación, pero sí un permiso de cambio de uso? Adicionalmente, como la vivienda creo corrígeme si me equivoco no se puede quedar sin plaza de garaje, habíamos pensado que se podría declarar la parte del porche delantero como plaza de garaje nueva, que es justo por donde actualmente debería pasar el coche para entrar al garaje, ¿esto sería posible?

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    1. Hola, Mariana. Sería posible si las normas urbanísticas del municipio permiten reserva la reserva de aparcamiento en el emplazamiento que indicas. Me explico. Siendo un adosado, imagino que la vivienda tendrá un retiro a lindes de fachada a vial. Muchos planes urbanísticos no permiten la construcción de elementos auxiliares como porches, garajes cerrados o terrazas cubiertas en el retiro a linde que marque la ficha urbanística para tu emplazamiento.

      Lo que tendrías que hacer es comprobar que dice la normativa urbanística al respecto o bien consultarlo en tu ayuntamiento. Imagino que se podrá hacer la reserva de aparcamiento en superficie sin techar para poder habilitar el espacio que comentas como vivienda, alegando que el espacio destinado a garaje no cumple con las medidas estándar para que sea útil y que se quiere habilitar como un espacio anexo a la vivienda con un cambio de uso de garaje a vivienda.

      Pregunta en urbanismo y con lo que te digan me cuentas.

      Un saludo

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  71. Hola! Me ha llegado una carta del catastro en la que indica que me cambian una buhardilla a almacén, que problema puede haber? Gracias.

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    1. Hola, en principio no tiene porqué haber ningún problema. Catastro lo que pretende con estos cambios es actualizar cada planta de la vivienda o edificio al uso que realmente se está realizando en la realidad. Normalmente las buhardillas o andanas son espacios para uso de mantenimiento o almacén, salvo que lo tengas habilitado como vivienda. En tal caso deberás presentar una alegación en Catastro aportando la documentación técnica que avale el uso de vivienda de dicho espacio y dónde se justifique la habitabilidad del espacio de acuerdo con la normativa vigente. Un saludo

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  72. Buenas, en primer lugar gracias por compartir tu conocimiento en este artículo tan interesante.
    Tengo la siguiente duda estoy viendo la opción de comprar una oficina en un primer piso de un edificio, está habilitado como vivienda pero en la nota simple aparece como local oficina tipo e, las plantas superiores son pisos/vivienda, pero en la primera planta hay oficinas, son apartamentos de una habitación registrados como oficinas pero están siendo usados como viviendas, sabes por tu experiencia si esto puede dar algún problema, para tema de alquiler o cambio de registro a vivienda. Gracias.

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    1. Hola, el único problema que le veo es que se tienen que alquilar/vender como oficinas, aunque estén habilitados como vivienda, y que no te puedes empadronar en el por no ser un uso residencial/vivienda. La única forma de que se puedan pasar a uso de vivienda es cambiándole el uso a toda la planta para cumplir con la coexistencia de usos compatibles, salvo que por planeamiento haya algún impedimento para dicho cambio.

      Un saludo

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  73. Hola!
    En primer lugar gracias por el articulo y la informacion.
    Es por si me puedes ayudar en una duda. Quiero adquirir una parcela que cuenta con una casa pequeña,en el catastro esta como almacen de mas de 30 años. Quiero legalizarla como vivienda, pero al parecer para legalizarla tiene que tener la casa una separacion con las otras parcelas de 4m,que no es el caso de esta. Que esta pegada a la parcela del vecino. No se si existe alguna normativa que despues de x años contruida se pueda legalizar como vivienda.
    Muchas gracias y un saludo.

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    1. Hola, buenos días. Si, para tu caso existe lo que se denomina “Certificado de Antigüedad”. Es un documento dónde se certifica que la construcción con uso de vivienda tiene más de 25 años de antigüedad y te permite escriturar la vivienda como tal a nivel de escritura. Una vez tengas la escritura con uso de vivienda, se puede tramitar la modificación catastral del inmueble aportando copia del “Certificado de Antigüedad” y copia de escritura para el cambio de uso de almacén a vivienda.

      El documento consta de una memoria descriptiva de la construcción (emplazamiento, identificación de parcela con respecto a las parcelas linderas, configuración geométrica y urbana, superficie construida y útil del edificio, etc) y se justifica con un estudio fotográfico a partir de las ortofotos certificadas por el Instituto Cartográfico de la Comunidad Autónoma, dónde se identifique claramente la fecha de construcción del edificio y sus posibles modificaciones o ampliaciones. Hay que incluir plano de emplazamiento con coordenadas georeferenciadas de parcela y vivienda, plano de superficies utiles y construidas de la vivienda, reportaje fotográfico del exterior e interior de la misma, ficha catastral y urbanística del inmueble.

      Esta sería la forma de hacerlo. Si necesitas honorarios para su trámite puedes escribirme a miguelangel@tres60arquitectura.es y te enviaré oferta formal con todos los detalles para su realización.

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  74. Hola buenas e alquilado un local que esta inscrito como oficina en ejido quisiera saber como y cuanto me costaria cambiarlo a local comercial o si asi puedo optar ala opcion de poner una tienda

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  75. Necesito cambiar mi local de oficina a local comercial o saber como solicitar la responsabilidad de actividad estando inscrito como oricina

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  76. Buenas!!

    Unos bajos de un edificio que constan en el Registro de la Propiedad como 'Local Comercial' (así como en el certificado de eficiencia energética), pero como 'Almacen-Estacionamiento' en el Catastro, ¿es necesario cambiar el uso del catastro para desarrollar una actividad económica? ¿por qué existe esta discrepancia? Gracias

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    1. Hola, en teoría debería realizar el cambio de uso previo al desarrollo de la actividad económica. Esto ocurre porque no se hicieron bien las cosas en su día o porque las expectativas de venta del almacén no se cumplieron y decidieron vender como local comercial sin modificar previamente el uso en Catastro, porque salía más rentable. Hay muchos locales actualmente con negocios implantados que tienen un uso diferente al comercial y eso se debe a que desde hace 15 o 20 años la administración no disponía de tiempo ni bases de datos informatizadas de estos inmuebles para comprobar el uso que se le estaba dando a cada inmueble. Ahora cada vez más se está exigiendo desde las administraciones que el local disponga del uso apropiado a la actividad que se va a desarrollar, y por eso, es bastante probable que se lo exijan desde el principio como requisito previo a la presentación del proyecto de actividad y apertura. No obstante, hay una forma de saber si es preceptivo o no realizar el cambio de uso y es acudiendo al expediente de la licencia de obras del edificio, ya que es el que prevalece en caso de discrepancia entre los diferentes documentos. Si la licencia de obras y certificado final de obras que consta en el ayuntamiento dice que dicho inmueble es comercial, no cabría realizar cambio de uso y se podría solicitar la modificación del uso en catastro aportando la documentación acreditativa del uso real que prevalece en el inmueble. Y si por el contrario, aparece con uso de almacén-estacionamiento, en caso si que le podrían exigir el cambio de uso previo. Espero haberle resuelto su duda. Un saludo

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  77. Hola buenas antes que nada darte las gracias por este blog que ayuda a tanta gente mi caso mi suegra y su hermana heredaron una casa con un patio descubierto pero cubierto con uralita y al lado una cochera y arriba una pallisa su hermana usa todo las estancias como almacén del trabajo del marido y el hijo material muy inflamable como muebles,telas ,plantas , alfombras son escaparatistas y el seguro está como vivienda y arriba hay otra vivienda mi pregunta es que consecuencias puede haber en caso de un incendio? Muchas gracias por su tiempo.

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    1. Hola, las consecuencias son claras. Se le está dando un uso a un inmueble que no corresponde con el legalizado. El uso de almacenamiento debe estar regulado y más cuando se trata de un almacenamiento vinculado a una actividad económica y requiere de un proyecto de actividad dónde se establezcan y se garanticen unas medidas mínimas de seguridad. Cómo resistencia al fuego mínima de los cerramientos y techos o resistencia al fuego mínima de la estructura, así como extintores, luces de emergencias, recorridos de evacuación en caso de emergencia. El documento debe recoger la carga térmica de los productos al almacenados en función de su inflamabilidad y peligrosidad, y en cualquier caso, no debe superar las 100Mcal/m2. Este espacio debe contar con un seguro propio y adecuado al uso que se está desarrollando. En caso contrario, los seguros no se responsabilizarán de los daños causados por esta actividad no legalizada ni de los bienes asegurados que se vean afectados por no tener legalizado dicho espacio como actividad de almacén vinculado a actividad económica. Además, en algunos emplazamientos y a partir de cierto volumen de almacenaje y carga térmica, no se permiten dichas actividades por ser incompatibles urbanísticamente con el uso residencial/vivienda y requieren de usos específicos tipo uso terciario/almacenaje en otros emplazamientos fuera de los usos residenciales. Tendríais que estudiarlo con un arquitecto para ver la viabilidad de vuestro caso concreto. Un saludo

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  78. Buenos días, muchísimas gracias por su información nos ha servido de gran ayuda,un saludo

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  79. Hola Miguel, muchas gracias por tu blog, haces una tarea fantástica. Mi caso es el contrario de muchos de los que se cuentan por aquí. Recientemente heredé una casa en un pueblo de la provincia de Burgos y estoy arreglando toda la documentación. La casa, que es de finales del siglo XIX (pero no está protegida ni nada), consta de 2 pisos independientes en las plantas primera y segunda, un pequeño desván en el tercera y la planta baja. En la información del Catastro he visto que los dos pisos así como la planta baja figuran como vivienda, mientras que es desván de la tercera como almacén. El caso es que la planta baja figura como vivienda en su totalidad, lo que no es del todo cierto: en esta planta está lo que es el portal y una especie de cuarto de estar que ocupa menos de la mitad de la superficie de la planta y el resto es todo almacén, con un baño (sin ducha no bañera). ¿Qué tengo que hacer para demostrar frente al Catastro que una parte de esa planta baja es almacén? Lo quiero hacer a efectos de pagar menos IBI y para evitar que los próximos valores de referencia catastrales que se publicarán en 2022 (y que afectarán a los Impuestos de Trasmisiones, Sucesiones etc...) si son muy elevados me perjudiquen si finalmente decido vender la vivienda. Muchas gracias por su información. Un saludo

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    1. Lo que tienes que hacer es presentar un Certificado de Superficies suscrito por técnico competente, donde se certifique los m2 útiles y construidos de cada planta y los usos asociados a cada espacio, mediante plano acotado de cada planta y pequeña memoria explicativa dónde se certifique con un cuadro de superficies lo dicho anteriormente. Yo suelo completar el documento con un anexo fotográfico para documentar gráficamente el estado de cada planta y el uso que tiene. Este documento se presenta en Catastro junto con el impreso normalizado de alteración/modificación catastral.

      Espero haberte resuelto tus dudas. Un saludo

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    2. Muchísimas gracias Miguel. Saludos

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  80. Hola Miguel Angel. Voy a trasladar mi negocio de luthier en Valencia a otro bajo en otro distrito, que anteriormente era una tienda de ropa. Mi actividad es inocua. Mi pregunta es qué tipo de estudio, memoria o proyecto se ha de presentar para dicho traslado, así como los costes estimados de la tramitación,y quien ha de hacerlo. Muchas gracias.

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    1. Hola, Carlos. Es una comunicación ambiental previa y necesitas un proyecto de actividad suscrito por técnico competente. Mis honorarios son de 420,00 euros IVA incluido para proyectos de actividad para actividades inocuas que no requieran reforma. Mándame un correo a miguelangel@tres60arquitectura.es o un whatsapp al 678255358 con tus datos, dirección del bajo y te remitiré oferta formal.

      Un saludo

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  81. Buenas en Tenerife me exigen que el cambio de uso a local debe llevar aparejada la compra de una plaza de garaje a menos de 300 metros. Hay algún modo de sortear esto? Gracias

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    1. Buenas tardes. Ese requisito es bastante habitual ya que la gran mayoría de Planes Generales o Normas Subsidiarias establecen la obligatoriedad de disponer de una plaza de aparcamiento por cada unidad de vivienda o fracción. Dicha plaza puede estar dentro de la parcela o edificio, o bien, adscribir una plaza de garaje mediante vinculación registral al inmueble que se quiere transformar en vivienda. Lamento decirle que no hay manera de sortear dicho requisito, ya que es una condición sine quan non para obtener el cambio de uso a vivienda. Un saludo

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  82. Estamos en disposición de adquirir un piso Bajo en un edificio antiguo (1940). Desde el mismo se accede a un patio comunitario de uso privado al que se accede a través y exclusivamente, de la vivienda.Al fondo del mismo, construido sobre la medianera que lo separa del patio contiguo, existe un taller de carpintero construido hace más de 40 años que el propietario utilizaba como lugar de trabajo. Cuenta con puerta, ventanal, tomas de electricidad, etc.
    En el Croquis Catastral figura como Trastero, bajo las siglas TRS, con un tamaño de 13 m2, pero no en la Nota simple de la vivienda, en la que únicamente se menciona la existencia del Patio.

    ¿En qué situación nos deja esto frente al Taller en cuestión?, ¿podríamos continuar utilizándolo?¿Podríamos acometer algún tipo de reforma para su adecuación? La construcción es sólida pero requeriría del cambio de puerta, ventanas y tejado.
    Teniendo en cuenta que todas las viviendas (6) del edificio dan al patio y conocen la existencia del taller desde los mencionados 40 años, ¿podríamos estar ante un caso de posible usucación por nuestra parte?

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  83. Buenos días Miguel. Para realizar la REFORMA y ADECUACIÓN interior de un local comercial (actualmente tienda de ropa), y pasarlo a Clínica Dental; es necesario realizar un CAMBIO DE USO? O, el uso comercial también englobaría este consultorio dental.

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  84. Muy buenas! Muy interesante el post.
    Te quería comentar mi caso personal. Compre una casa en urbano no consolidado, con 2 edificios aceptados fuera de ordenación, pero uno figura como vivienda y el otro como almacén. La realidad es que el supuesto almacén, está habilitado como vivienda. con baño, cocina y demás.
    ¿Qué procedimiento debería hacer para legalizarlo? y sobre todo para evitar una sanción hacia mí.

    Un saludo y como dije al inicio, genial el post!

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    1. Disculpa que insista, pero es para entenderlo. Entiendo que debería pedir que alguien los inspeccione y con eso ir a legalizarlo? o debería seguir otro cauce?

      Un saludo

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  85. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  86. Hola Miguel Angel, acabo de encontrar tu blog mientras buscaba información para una obra y me preguntaba si me podrias aclarar una duda que tengo. He comprado una casa que tiene un garaje separado de la casa registrado como edificación auxiliar, de 40m2. Quiero convertir este espacio en una cocina de verano/estudio. Tendría que hacer una reforma. Mi duda es si se tiene que declarar un cambio de uso en este caso y qué tipo de licencia se requeriría. Cambiar cerramientos, instalar cocina, baño y suelo serían los principales cambios. Gracias

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  87. Mi consulta es la siguiente. Tengo en propiedad un garage de 10 plazas. El acceso a ese garaje es por una calle la cual también es de mi propiedad y de hecho así figura en escrituras. Un vecino a convertido un piso bajo en garaje y resulta que tiene que acceder al mismo por esa calle de mi propiedad mi pregunta es si debo de dejarle pasar o puedo denunciarle?-- un saludo

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  88. Hola, lo primero agradecer tu tiempo... es súper interesante todo el blog!!
    Dices que no se permite el "cambio de uso a vivienda" en las plantas bajas de locales a no ser que todos los locales cambien de uso... NO sé si lo entendí bien.
    El caso es que yo he solicitado información a mi ayuntamiento (Aldaia) y cita textualmente, que siendo el planteamiento para uso comercial, si permite el cambio de uso a vivienda.
    Aclaro que todos los demás bajos del edificio son locales comerciales.
    Me he perdido en algo?
    Agradezco enormemente tu respuesta.
    Saludos

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  89. Hola Miguel Ángel:
    Mi duda,es la siguiente, hace ya más de 20 años una lonja comercial se hicieron trasteros, de los cuales yo poseo uno, y la comunidad a la que pertenece esa la lonja, nos cobra gastos comunes, porque figura como lonja comercial en lugar de trasteros, y que tenemos escrituras de los mismos y figuran en el Ayuntamiento correspondiente como tal.
    Mis preguntas son.
    1-° tenemos que pagar esos gastos a la comunidad siendo una lonja de trasteros?
    2.•. Como se puede cambiar la denominación de lonja comercial a trasteros, si ya figura en el Ayuntamiento y registro de la propiedad como trasteros?
    Muchas Gracias. Un saludo

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  90. Hola, Muy interesante el post.

    Mi pregunta, es que hace 4 años compre un local en Barcelona ya restaurado como vivienda pero con uso de local comercial. Tenemos cedula de vitavilidad pero en escrituras consta como vivienda. Hemos intentado tramitar el cambio de uso però no se puede por falta de metros en fachada. Estuve buscando y el local antiguamente era parte de una casa regia, constaba como casa. También he pedido un registro padronal y constan 4 personas empadronadas en el Local.
    Alguna de estas opciones son vàlidas para pedir el cambio de uso, sin necessidad de las exigencias arquitectònicas que el ayuntamiento me indica.
    Gracias

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  91. En escritura no consta como vivienda sino como local comercial, perdon. Està mal explicado.
    Gracias

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  92. Buenos días,
    Si quiero transformar un local de unos 40m2 en vivienda, cuanto me cobraría arquitecto mas o menos? Gracias

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  93. Buenas tardes Miguel Angel;

    Gracias por tu post y por dedicar tiempo a aclarar las dudas.
    Estoy trabajando en la documentación para solicitar el cambio de uso de la planta baja de una vivienda unifamiliar, situada en Valencia capital. Y me han surgido unas cuantas dudas con respecto a la normativa y al tratamiento del cambio de uso, te las voy a escribir a continuación a lo mejor tu me lo puedes aclarar.
    - A efectos de normativa, ¿se consideraría vivienda independiente o seria edificio?
    en la planta de arriba no se realiza ninguna intervención.
    - ¿Se consideraría obra nueva o rehabilitación?
    - Dentro del local existe una escalera para acceder a la planta alta del inmueble, ¿se debería tener en cuenta para diseñar el camino de evacuación de la planta?. Al no intervenir en la planta de arriba, la escalera debería cumplir con el CTE. La casa es de 1957.

    Me surgen estas dudas, ya que las normativas de Valencia, no se parecen en nada a las que manejamos en Madrid.

    Gracias de antemano por tu ayuda.

    Un saludo

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  94. Buenos días. Enhorabuena por el blog. Vivo en Asturias en una zona entre la carretera general y el río en una casa unifamiliar. Mi propiedad linda conbuna finca donde hay una nave de uso industrial y una nave. He sido avisada por el ayuntamiento de una solicitud de licencia de turismo activo en dicha propiedad y me han dejado ver de forma parcial el proyecto de adecuación de la nave a zona de recepción, vestuarios y baños. Además hay proyectada una casa rural en la vivienda situada en la misma finca y que comparte con la nave suministros de agua y electricidad. Pueden plantear el cambio de uso como proyectos separados? Han adquirido también varias fincas con proyecto de parking, zona de embarcaciones y desembarco de canoas...
    Tengo un plazo para hacer alegaciones y no se a quien debo acudir. Puedo contratar a un arquitecto para que revise el proyecto? Cuanto me costaría. Tengo derecho a acceder a toda la información? Escrituras, cambio de uso, permisos a carreteras, confederación y demás organismos?
    Soy una gran perjudicada ya que la actividad es ruidosa, molesta y además interfiere el paso a mi casa por compartir acceso rodado en una vía pública donde no se cruzan dos coches y estoy desesperada, no se a quien acudir.
    Gracias de antemano
    Un saludo
    Elisa

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  95. Buenos días, tengo una duda referente a toda esta gestión de cambio de uso, el local tiene distribución de vivienda, baños, habitaciones, un pequeño patio y una terraza, la cocina No está en planos, se usaba este local anteriormente como oficina de una constructora, la reforma de interior ya está hecha.Quiero saber que costaría pasar el uso a vivienda, si ya cuenta con estas características, el sitio está ubicado en Baleares, si se podría detallar los gastos de esta gestión. Gracias.

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    1. Hola, buenos días.

      Primero habría que ver si es legalizable o no esa vivienda de acuerdo a las características de las obras ejecutadas, si cumple con los parámetros mínimos que marca la normativa autonómica de habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación, además de si es compatible el uso de vivienda en ese emplazamiento a nivel de planta baja, según las normas urbanísticas de planeamiento del municipio.

      Ya que la obtención de la cédula de habitabilidad dependerá de su legalidad. Previamente a la solicitud de la cédula de habitabilidad, tendrá que solicitar el correspondiente cambio de uso a vivienda mediante licencia urbanística iniciando un expediente de legalización de obras con cambio de uso a vivienda, mediante proyecto técnico donde se justifique la legalidad de las obras de acuerdo a la normativa vigente, y en su defecto, contemplar las obras necesarias para su cumplimiento, en su caso. Una vez aprobado, se podría solicitar la primera ocupación o la cedúla de habitabilidad.

      Dado que excede mi ámbito de actuación para el tipo de encargo que nos ocupa, le recomiendo que busque un técnico próximo a su ubicación geográfica sabiendo ya lo que tiene que solicitar en su ayuntamiento.

      Un saludo

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  96. Hola, gracias por el post, está escrito muy bien, y supongo por eso está tan alto en los resultados de Google :) Enhorabuena q se q esto no es fácil.
    Mi pregunta es muy corta. Hay una finca en la Urbanización q tiene uso deportivo (debería ser una piscina para la comunidad q nunca fue construida) Así esta desde muchos años. ¿Se puede cambiar el uso del deportivo al urbano, para construir legalmente una vivienda? El suelo es vacío, tiene approx. 500m2, como otras fincas urbanizadas al rededor.

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    1. Hola, disculpa la demora en la contestación a tu duda. A la finca se le podría cambiar su calificación urbana de deportivo a urbano mediante la correspondiente solicitud a su ayuntamiento. Para poder valorar la viabilidad de la operación, le recomiendo que vaya antes a su ayuntamiento a que le comprueben si urbanísticamente es posible dicho cambio, ya que depende de las condiciones urbanísticas establecidas por el planeamiento vigente para dicha zona. Un saludo

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  97. Si tengo 2 locales comerciales con licencia de actividad antigua y quiero convertirlos en un local comercial más grande. ¿Las licencias de actividad antigua quedarían anuladas? He pensado hacer un almacén con 2 bajos comerciales antiguos. Supongo que si se hace un cambio de uso, las antiguas licencias de actividad de los bajos comerciales ya no se podrían usar.

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    1. Hola, disculpa la demora en la contestación a su duda. Lo primero es comprobar si las licencias de actividad están dadas de baja, pero siendo licencias de actividad antiguas es posible que sigan en vigor. Lo suyo sería darlas de baja mediante escrito dirigido al ayuntamiento alegando el desistimiento de las actividades por inicio de expediente de cambio de uso a almacén, y plantear un cambio de uso de local comercial a almacén con agregación de locales para constituir un solo local a nivel catastral. Un saludo

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  98. Buenos dias,
    He adquirido una vivienda de dos planta con planta baja destinada a local comercial (antes un antiguo bar)mi intencion es convertirla en parte de la vivienda como entrada y sala diàfana con un baño. Me gustaria saber que necesito para ello, si es cambio de uso de local a vivienda, ya que solo formaria parte de la que ya tengo en las dos plantas superiores. Tiene unes 90m². Cuanto podria costar?
    Gràcies

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    1. Hola, en su caso sería necesario realizar un proyecto para solicitar el cambio de uso de local a vivienda en planta baja, que podría dejar vinculada con las plantas superiores. o bien, plantearla como una vivienda independiente. El coste aproximado de los honorarios de arquitecto para realizar el proyecto, rondaría los 2.500-3.000 euros aproximadamente e incluiría la redacción del proyecto, la dirección de obra, documentación final de obra y tramitación de licencias, en su caso. Un saludo

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  99. Hola ,hace tiempo un amigo compró un hotel pero realizó cambios en el interior y solicito cambio de uso para hacerlo residencia. Ahora a vuelto a hacer obra en el interior para dejarlo como Hotel. Yo estoy preocupada por si desde el ayuntamiento pueden reclamarle algo respecto a la última obra q hizo y el cambio de nuevo Hotel, ya que imagino que no puede tener dos usos no?..Hay algo que pueda hacer para no tener problemas? Gracias

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    1. Hola, le contesto a su duda. Cada actividad requiere que el inmueble tenga e uso compatible que le corresponde y habiendo hecho un cambio de uso previo a Residencial con obras de habilitación, seria preceptivo volver a cambiarle el uso a Terciario Hotelero para explotar su uso como Hotel. Como usted dice, no se pueden tener dos usos ni se puede implantar una actividad en un uso incompatible. Lo único que puede hacer es iniciar un expediente de legalización para el cambio de uso a terciario hotelero y más habiendo hecho obras para su habilitación a Hotel. Espero haberle resuelto la duda. Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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  100. Buenos días, enhorabuena por el blog. Mi consulta es sobre la compra de un almacen-estacionamiento que es como está registrado, pero en realidad es un merendero que está completo con aseo, dormitorio, cocina, chimenea... Pero no se puede obtener la cerula de habitalidad porque está en un sótano. Lo queremos solo para nosotros para fines de semana y puentes. Se puede dormir en el sino es la vivienda habitual? Puede algún vecino dar problemas por dormir los fines de semana? GRACIAS

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    1. Hola, gracias por visitar mi blog. En principio está prohibido por Ley la habitabilidad de estancias por debajo de la cota de rasante. Los sótanos solo pueden destinarse a garaje, trastero o almacén, pero nunca para estancias habitables de vivienda. No tiene nada que ver con que sea vivienda habitual o no, nunca va a tener cedula de habitabilidad por estar bajo rasante.

      Otra cosa es el uso que usted le de a su propiedad. Teniendo claro que se han realizado obras ilegales de habilitación de un sótano como vivienda, se expone a que algún vecino le pueda llamar la atención por ruidos o molestias o incluso denuncie en su ayuntamiento. Un saludo

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  101. Hola,
    Tenemos una vivienda que pone en el catastro vivienda como uso principal, pero luego hay registrado construcciones posteriores y pone uso comercial. Más tarde pedimos una nota simple de la escritura y pone uso principal residencial. A qué debemos atenernos, y si eso nos dará problemas para vivir allí?
    Gracias

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    1. Hola, es habitual que un inmueble que tenga uso residencial vivienda tenga inmuebles vinculados con usos diferentes. Eso se debe a la incorporación de nuevos usos compatibles como el comercial, ene l caso de que el anterior propietario haya desarrollado algún tipo de actividad comercial en su vivienda, mediante el correspondiente cambio de uso.

      En caso de que no se estén realizando actividades en dichas construcciones auxiliares vinculadas a la vivienda, puede solicitar el trámite de catastro para el cambio de uso (modelo 904N), aportando la documentación exigida en función de los diferentes casos establecidos en el trámite (obra nueva, reforma, ampliación, edificio existente,...).

      Un saludo

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  102. Buenas Miguel A. Tengo una pregunta, en una casa unifamiliar el patio de la misma se puede construir una ampliación de la cocina y una vez realizada subir las paredes hasta la segunda planta en la galería y hacer una habitación. Es en Andalucía.

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    1. Todo depende de la edificabilidad que tenga en su parcela, del número de alturas permitidas y de si con la ampliación se reducen o no, los parámetros mínimos de ventilación e iluminación natural exigibles en la normativa autonómica de habitabilidad. Consulte con un técnico para que pueda comprobar in situ sus posibilidades y cotejarlas en su ayuntamiento.

      Un saludo

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  103. Hola, compre un local comercial en planta baja escriturado como local. Hice el cambio de uso en el ayuntamiento de local a vivienda presentando el proyecto con un arquitecto y el ayuntamiento me autorizo el cambio, me he empadronado alli , en el catastro se me ha modificado el uso a vivienda. Mi pregunta es si es obligatorio tambien escriturar el inmueble como vivienda como es su uso ahora. Gracias

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    1. Sería conveniente pero no es obligatorio, salvo que usted vaya a vender la propiedad.

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  104. Hola, gracias por este magnífico post. Yo tengo la siguiente duda, quiero alquilar un local el cual hace bastantes años hicieron una obra y tiene una planta habilitada como vivienda y la superior con habitaciones para salas de reuniones y demás, tiene un gran garaje con puerta enrolladle tiene unos 80m2 y también vado exterior. Al tener ya la obra realizada como podría valorar el precio que me costaría solicitar la célula de habitabilidad y permisos, me gustaría que me brindara más información y tarifas vuestras por si me sale a cuenta solicitarlo o no. Le dejo mi correo jose.Antonio.lorca@hotmail.es

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    1. Hola, Jose Antonio. Primero habría que ver si es legalizable o no esa vivienda de acuerdo a las características de las obras ejecutadas, si cumple con los parámetros mínimos que marca la normativa autonómica de habitabilidad y el Código Técnico de la Edificación, además de si es compatible el uso de vivienda en ese emplazamiento a nivel de planta baja, según las normas urbanísticas de planeamiento del municipio.

      Ya que la obtención de la cédula de habitabilidad dependerá de su legalidad. Previamente a la solicitud de la cédula de habitabilidad, tendrá que solicitar el correspondiente cambio de uso a vivienda mediante licencia urbanística iniciando un expediente de legalización de obras con cambio de uso a vivienda, mediante proyecto técnico donde se justifique la legalidad de las obras de acuerdo a la normativa vigente, y en su defecto, contemplar las obras necesarias para su cumplimiento, en su caso. Una vez aprobado, se podría solicitar la primera ocupación o la cedúla de habitabilidad.

      Indíqueme si es tan amable, desde donde me escribe para ver si puedo ayudarle o recomendarle que busque un técnico próximo a su ubicación geográfica sabiendo lo que tiene que solicitar en su ayuntamiento.

      Un saludo

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  105. Hola, en Valencia para el cambio de uso de local a vivienda, se dice que todas los locales deben destinarse al mismo uso. La pregunta es: si hay un local y el se fundó local es la entrada del garage del edificio; sería posible el cambio de uso a vivienda? O al existir el garage se considera que no todos los locales están destinados al mismo uso?

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    1. Si la entrada de garaje es para un garaje comunitario que está ubicado al mismo nivel que el local que se quiere destinar a vivienda, no sería compatible. Si la entrada de garaje da a una rampa de bajada, situándose el garaje por debajo de la cota de rasante, la rampa colindante con el local se considera parte de los elementos comunes del edificio y por tanto, si sería compatible su cambio de uso a vivienda porque el garaje estaría situado por debajo de las piezas habitables de la futura vivienda. Solo se permite garaje en la misma planta de una vivienda, si ese garaje es de uso particular y está vinculado de forma exclusiva con la vivienda que se quiere implantar en el local.

      Espero haberle resuelto su consulta.

      Un saludo

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  106. En la pregunta anterior, donde dice: el se fundó, quería decir: el segundo.
    Gracias

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  107. Guillem Garcia Manzana17 de noviembre de 2022, 18:51

    Buenas tardes,

    Estamos ante un proyecto de conversión de un bajo comercial en 5 viviendas de alquiler turístico y tenemos ciertas dudas en como enfocar la tramitación.

    Habiéndonos cerciorado de la viabilidad urbanística del proyecto en base a lo descrito en el artículo 6.23. Usos de las NNUU del PGOU de Valencia junto con la Modificación pormenorizada de estas, nos encontramos con la duda de cual deben ser los pasos a realizar para su tramitación.

    La duda que se nos presenta parte de poder tramitarlo por Declaración responsable de obras tipo I junto con una comunicación de actividades inocuas o al tener que efectuarse un cambio de uso de ocio/hosteleria a tho.1 (apartamentos en régimen de explotación hotelera) debe ir sujeto necesariamente sujeto a licencia de cambio de uso.

    Muchas gracias de antemano.
    Saludos.

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    1. Hola Guillem. Para poder convertir un bajo en apartamentos turísticos se debe tramitar mediante cambio de uso con reforma y esto implica la necesidad de solicitar una licencia urbanística, si o si. No es posible tramitarlo mediante Declaración Responsable, ya que se trata de un cambio de uso urbanístico que requiere una revisión previa del proyecto y el cumplimiento de toda la normativa vigente aplicable de forma previa a la concesión de licencia. Además, el hecho de que se vayan a hacer 5 apartamentos turísticos implica también la segregación de cada uno de los inmuebles si luego se quiere registrar en Consellería. Ten en cuenta que el registro de viviendas turísticas obliga a registrar un apartamento por cada referencia catastral, y en tu caso, se debería disponer de 5 referencias catastrales, por lo que obliga a segregar. Otra cosa es que lo quieras legalizar como hostal o pensión que en ese caso no haría falta segregar, pero implica otros condicionantes adicionales y otras exigencias más estrictas a nivel de accesibilidad.

      Evidentemente, para tramitar el cambio de uso a turístico con reforma, se requiere de proyecto técnico visado y dirección de obras. La licencia urbanística se puede tramitar por dos vías: 1. Vía directa con el Ayuntamiento con un plazo de resolución de 8 a 12 meses; 2. Vía Organismo de Control Externo ECUV, que requiere el pago de la revisión del proyecto y resolución de licencia, a demás de las tasas correspondientes de la licencia, pero resuelven la licencia en un plazo aproximado de 1 a 2 meses.

      Y eso es todo. Si necesitas honorarios para el proyecto técnico puedes solicitarlos a través del correo del estudio info@tres60arquitectura.es o al mí personal migueangel@tres60arquitectura.es

      Un saludo

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  108. Buenos días,
    Tengo una vivienda unifamiliar en Alcalá de henares. El garaje quiero convertirlo en 2 despachos profesionales.dejaria un trozo para plaza de garaje o bien la plaza de garaje la situaría en la rampa puesto que tiene doble puerta de garaje, una a la calzada y otra puerta de garaje interior. Sería posible el cambio de uso? Gracias de antemano

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    1. Buenos días. Si sería posible, pero no creo que que sea necesario cambio de uso ya que los despachos profesionales vinculados a viviendas son permisibles dentro del uso residencial. Otra cosa es que esos despachos profesionales se destinen a alquiler, pero en caso de que vayan a ser utilizados por vosotros, no haría falta legalizarlos. La ley prevé la implantación de despachos profesionales en vivienda habitual siempre y cuando se demuestre mediante padrón que reside en la vivienda, la superficie útil destinada a despacho profesional no supere 1/3 de la superficie útil de la vivienda y el despacho cumpla con la superficie mínima de ventilación e iluminación natural y/o forzada que marca la normativa vigente.

      Si ese es su caso, no tendría que iniciar ningún procedimiento de cambio de uso. Solo solicitar licencia de obras por declaración responsable para adecuar el espacio destinado a despacho profesional, indicar en la solicitud que se trata de un despacho profesional vinculado a domicilio particular, aportar padrón actualizado, justificar que no se ocupa más de 1/3 de la superficie útil de la vivienda y que se dispone de ventilación e iluminación natural suficiente, en la misma proporción que se requiere para una habitación según la normativa autonómica y local de habitabilidad.

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  109. ¡Gracias Miguel por contestar uno por uno las dudas de los usuarios respecto a este tema y por aportar siempre información tan útil!

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  110. Buenos días Miguel Angel!
    Sobre el cambio de uso de garaje a despachos profesionales que te comentaba en post anterior sería destinado a alquiler. Me obligarán a mantener una plaza de garaje interior? O podré hacerla en la rampa de la vivienda unifamiliar si tiene doble puerta de garaje? Me solicitarán plaza de garaje adicional para los despachos profesionales?
    Muchas gracias por anticipado

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  111. Hola Miguel.
    Mi comentario es el siguiente: tengo una buhardilla en madrid centro y un trastero contiguo al que quiero convertir en terraza. Tiene su propio tejado independiente que se podría retirar.
    Mi pregunta sería si es necesaria la unanimidad de los propietarios para que me permitan convertirlo o las 3/5 partes de los vecinos.
    Decirte que en mis escrituras figura como cuerpo cierto , no como trastero.
    Muchas gracias por tu interés.

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  112. Hola, compramos bajo, pedimos cambio de uso y tambien licencia de reforma con ficha tecnica de comercio a vivienda, edificio protegido. Resulta q la fachada ( cambio hecho por los antiguos proprietarios ) no estaba licenciada. Nos puede obligar el Ayuntamiento tener q cambiar la fachada q incrementa bastante los costes de toda la obra de reforma? Ademas no dan autorizacion de continuar con la reforma por causa de tener q recuperar la fachada al estado original.

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  113. Hola,

    Buscando respuesta a mi duda me he topado por casualidad con su blog y la verdad es que me ha dejado gratamente sorprendido por el trabajo de asesoramiento.

    Lamentablemente no he encontrado un caso similar al que voy a plantear. Ahí va:

    - Vivo en una casa de pueblo de la provincia de Tarragona. Mi finca linda con otra vivienda que se encuentra en estado calamitoso. Desde que la compré esta casa ya se encontraba así. Cuestión. Aunque mi casa sea una casa de pueblo (entre medianeras), la parte delantera está ocupada por un patio (la casa está en la parte trasera). La casa del vecino tiene unas ventanas que dan a mi patio y, al no estar habitada la vivienda, no le habíamos hecho mucho caso. Estas ventanas estan en su pared que hace de medianera. No hay separación entre las fincas más allá de su pared.
    Ahora el vecino quiere edificar su vivienda. Dice que se quiere ir a vivir allí. Por lo tanto ha presentado un proyecto de obra mayor con cambio de uso. Cambio de uso porqué actualmente consta como almacen.
    ¿Qué puedo hacer en lo que se refiere a las ventanas? La verdad es que hasta ahora no había problema, pero si se va a vivir, lo tendré allí al lado.
    Muchas gracias de antemano.

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    1. Evidentemente, la vivienda debe cumplir con la normativa urbanística del municipio y el hecho de disponer de ventanas en muro medianero sobre una propiedad vecina constituye una servidumbre de luces y vistas que debería haberse constituido a título privativo entre ambas propiedades. En caso de cambio de uso, se requiere el cumplimiento de los parámetros urbanísticos previstos por el Plan General o Normas Subsidiarias, en su caso, de la zona. En esos parámetros se regula la apertura de huecos en fachada, ya sea principal y posterior, y evidentemente debe cumplir con la separación correspondiente con las propiedades vecinas. Es decir, aunque esa servidumbre de luces y vistas se haya consolidado, el hecho de realizar un cambio de uso, y por tanto, solicitar una licencia urbanística para su reforma, se requiere que en el proyecto técnico presentado se justifique que dichos huecos del muro medianero cumplen con la distancia mínima entre ambas propiedades.

      Por otro lado, esta circunstancia también afecta al sector de incendios que constituye cada edificio. El hecho de disponer de un hueco de ventana abriendo directamente sobre un sector de incendios diferente debe estar justificado en el proyecto y debe cumplir unas distancias mínimas y unas características determinadas a efectos de resistencia al fuego.

      No obstante, decirte que con independencia de si se han consolidado o no dichos huecos, en caso de ser un muro medianero perteneciente a ambas propiedades, tú tienes derechos a solicitar que se cieguen dichos huecos alegando derecho a la privacidad y a la seguridad de tu intimidad, además de las cuestiones que te indico más arriba.

      Espero haberte ayudado. Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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  114. Hola
    Nuestro caso es el siguiente.
    Los propietarios presentaron un proyecto de parcelación de una finca para 5parcelas, una de ellas tiene una edifcacion realizada en los años 80.su uso fue bar, vivienda y almacén Los últimos 15 años su uso fue sanitario, así figura en el catastro pero en el registro figura el uso que se le dio primero a parte de coincidir los metros.actualmente han realizado la escritura de la parcelación ante notario, incluyendo en esa nota simple la edificación con los metros actuales pero con el uso sanitario .Sabemos que tenemos que realizar un cambio de uso a vivienda pero nos encontramos que los bancos para solicitar la hipoteca no lo valoran porque está como uso sanitario.
    Que proceso debemos realizar o en su caso los propietarios para regularizar la situación de cara a los bancos.
    Gracias

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  115. Buenos días MIguel, primero agradecer la asesoría que haces.
    Tengo unos Locales comerciales en los cuales he desarrollado un proyecto muy ambicioso de 4 grandes Lofts. Hice la consulta urbanística correspondiente al ayuntamiento de mi ciudad y el informe fue favorable. Cumple los requisitos necesarios para hacer un cambio de uso a residencial . Mi duda es ; podría hacer la solicitud normalmente de cambio de uso y paralelamente tramitar 4 declaraciones responsables ( una para cada vivienda ) y asi empezar la obra rápidamente ?????
    Los locales llevan 14 años vacíos y sin uso y la obra considero que sería menor . Solamente en dos de las viviendas tengo la posibilidad de hacer un altillo lo que podría ser interpretado como obra mayor aunque podría no hacerlos . Tramitar una licencia de obras aquí en mi ciudad suele demorar un año y eso no facilita la realización del proyecto.
    Muchas gracias
    Eloy

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    1. Buenas tardes, Eloy. Lamento decirte que los cambios de uso están sujetos a licencia urbanística y requieren la comprobación previa del proyecto de cambio de uso antes de autorizar la licencia de reforma. No es posible solicitar las licencias por Declaración Responsable, salvo que tu comunidad autónoma tenga establecido algún trámite ordinario para tal efecto. Por otro lado, comentas que quieres ejecutar 4 lofts en un único inmueble, por lo que la licencia será única para los cuatro inmuebles y deberá incorporar la segregación del local original para poder luego contratar los servicios de luz y agua para cada uno de ellos, o por el contrario, realizar una división horizontal dentro del inmueble.

      Tal y como comentas, las licencias urbanísticas suelen demorarse un mínimo de 1 año, según municipios. Pero está la opción de poder contratar los servicios de una OCA, para agilizar los trámites de revisión y autorización de licencias urbanísticas como el cambio de uso con reforma. Aquí en la Comunidad Valenciana, dónde resido, la Ley Autonómica de Ordenación del Territorio (LOTUP), incorporó en su última modificación la figura de los organismos de control externos (ECUVs) para la resolución de licencias urbanísticas, como forma para agilizar determinado tipos de licencias dentro del ámbito de la Com. Valenciana.

      Se trata de empresas de ingeniería y arquitectura homologadas por la Comunidad Autónoma correspondiente, para actuar como organismo de control externo para auditar licencias. Hay OCAs (cada comunidad autónoma incorpora una denominación diferente) que operan a nivel nacional y/o autonómico y sus honorarios están regulados por el gobierno autonómico, y van en función del tipo de licencias, uso y superficie. De forma opcional también incorporan el servicio de inspección municipal, tal y como ya se venía haciendo en las OCAs de apertura de locales de restauración y hostelería.

      Se trata de una opción muy interesante que más de un cliente nuestro ya ha contratado para agilizar alguna de las licencias de los proyectos que desarrollamos en el estudio. Valóralo y ya nos cuentas. Saludos

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