La viabilidad del cambio de uso de local a vivienda: requisitos, ventajas e inconvenientes

En este artículo vamos a analizar el fenómeno de la reconversión de locales comerciales a las diferentes tipologías de uso que existen, haciendo hincapié en las ventajas que pueden aportar estos cambios de uso para los propietarios y pequeños inversores, así como su impacto sobre el mercado inmobiliario actual y la fisionomía de las ciudades.

El fenómeno del cambio de uso de local a vivienda despuntó al calor de la pasada crisis económica y financiera iniciada en 2007, cuando la oleada de cierres de negocios y empresas disparó la oferta disponible de locales a pie de calle en alquiler o venta. Ese periodo de gran incertidumbre económica condenó la viabilidad comercial de estos inmuebles, y con ella, la pérdida de gran parte de su valor, convirtiéndolos en una oportunidad de negocio para la implantación de nuevos usos.

Así, muchos propietarios y pequeños inversores aprovecharon la coyuntura económica del momento para transformarlos en nuevos usos alternativos como apartamentos turísticos, viviendas o trasteros de alquiler. O simplemente en una alternativa de acceso a una vivienda en propiedad para pequeños ahorradores, con la ventaja de vivir a pie de calle y por un menor coste.

Sin embargo, las incompatibilidades de usos, la excesiva burocracia administrativa y los eternos plazos de tramitación, frustran en muchas ocasiones la viabilidad técnica y económica del muchos de estos cambios de uso. Pero veamos con más detalle que pasos previos tenemos que realizar antes para abordar la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda.

La compatibilidad de usos como paso previo

El procedimiento para el cambio de uso de un inmueble se inicia a partir de la resolución favorable del informe urbanístico municipal. No todos los usos son compatibles en un mismo emplazamiento. Eso dependerá en gran medida de la clasificación y calificación urbanística del inmueble, del cumplimiento de los parámetros urbanísticos indicados en las ordenanzas, de su ubicación dentro del edificio y de la posible coexistencia con otros usos en su misma planta.

Para ello partimos del planeamiento urbanístico municipal a través de las diferentes ordenanzas de aplicación, dónde se fijan y definen los diferentes usos de los inmuebles, los parámetros técnicos y funcionales a cumplir, y lo más importante, los usos globales permitidos y los usos prohibidos para cada caso. Además, en el caso de elementos de un edificio en división horizontal es imprescindible comprobar que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios permitan el cambio de uso, y por ello muchos ayuntamientos exigen la presentación del acta de aprobación del cambio por parte de la comunidad, como parte del listado de documentación obligatoria para su trámite.

Para la solicitud del informe urbanístico de compatibilidad será necesario presentar una memoria técnica y descriptiva de las características del inmueble, indicando su ubicación, parámetros urbanísticos, listado de usos colindantes, objeto del cambio de uso y su programa de necesidades, así como los requerimientos de las instalación respecto a los servicios públicos esenciales.

Todo ello junto con planos representativos del local, debiendo incluir como mínimo planos de planta y sección y el plano de emplazamiento en el que quede claramente identificada la ubicación concreta donde pretende instalarse el nuevo uso.

El trámite se completará con la presentación de la instancia normalizada debidamente cumplimentada y firmada por el solicitante, junto con el documento de identificación del solicitante, ya sea persona física o jurídica, y el resguardo del ingreso de la tasa de actuaciones urbanísticas vigente.

Cambios de uso de local a vivienda en planta baja

Desde que en la pasada crisis financiera se sentenciara la viabilidad económica de muchos locales situados en zonas degradadas del casco antiguo y ejes secundarios con difícil salida comercial, el cambio de uso de local a vivienda ha sido uno de los más demandados por propietarios, inversores y pequeños ahorradores en busca de una vivienda en propiedad o para su alquiler o venta.

El procedimiento de transformación de estos locales a pie de calle en vivienda, es una operación inmobiliaria interesante que revaloriza el inmueble y rentabiliza con creces la inversión realizada en zonas con poca oferta de vivienda o con precios inaccesibles para la gran mayoría de compradores.

Como ya hemos apuntado en párrafos anteriores, uno de los inconvenientes más frecuentes a la hora de abordar la viabilidad de un reconversión a vivienda, es la posible coexistencia de usos incompatibles en la misma planta o rellano. Por ejemplo, un edificio con dos locales en planta baja que al haber una actividad de bar en uno de ellos no es posible implantar una vivienda en el otro.

La gran mayoría de planes urbanísticos solo permiten usos comerciales y terciarios por debajo de las piezas habitables de vivienda dentro de un mismo edificio, prohibiendo la alternancia de viviendas con otros usos en su misma planta o rellano. 

Fruto de este criterio de distribución vertical de usos, encontramos las tipologías tipo de plantas bajas comerciales con usos residenciales vivienda en las plantas superiores, plantas bajas comerciales con entresuelo de oficinas/comerciales y usos residenciales vivienda en las plantas superiores, o edificios de uso mixto con usos terciarios en las primeras plantas y viviendas en las superiores.

Por este motivo, el primer paso ante la posible transformación de un local de planta baja o entresuelo en vivienda, es descartar la posible existencia de otros usos en la misma planta o rellano, salvo que se pretenda cambiar el uso a todos los locales de la misma planta.

En este último caso le sería permisible salvo que se trate de locales de planta baja y tengamos entresuelos con uso de oficina en el edificio. Recordad que el criterio de distribución vertical de usos que establece el planeamiento obliga a disponer las piezas habitables por encima de los usos terciarios y comerciales que pudieran darse en el edificio y no al revés.

El código técnico y las normas de habitabilidad

Otro aspecto a tener en cuenta, además de la compatibilidad urbanística, es que el local para que sea habitable debe cumplir con los requerimientos establecidos en los diferentes documentos básicos que integran el Código Técnico de la Edificación y con los parámetros técnicos establecidos en las normas autonómicas de habitabilidad. 

Estos documentos establecen los criterios mínimos a cumplir para que el espacio que queremos transformar sea habitable atendiendo a la superficie mínima útil, alturas libres, estancias obligatorias y sus características geométricas y funcionales en base a la tipologías de vivienda que se establecen en la norma. Y por otro lado, se deben cumplir también los criterios mínimos de seguridad de utilización y accesibilidad, seguridad contra incendios, ahorro energético, salubridad y protección contra la contaminación acústica.

Como espacio habitable para uso de vivienda se deben justificar el cumplimiento de los requisitos mínimos de iluminación y ventilación natural de las estancias de ocupación permanente de la vivienda, que generalmente son el estar-comedor, dormitorios y cocina. Además, de dotar a la futura vivienda de los preceptivos sistemas de renovación de aire interior, además de la extracción de baños y cocina, que deberán ir obligatoriamente conducidos hasta la cubierta.

Tratándose de un local existente, no siempre es fácil cumplir con todos los requisitos establecidos en materia de vivienda, con lo que se deberá comprobar en cada caso la viabilidad técnica y constructiva de las soluciones atendiendo a los márgenes de tolerancia para actuaciones en edificios existentes, establecidos en los diferentes anexos aclaratorios que acompañan a los documentos de obligado cumplimiento.

La necesaria agilización de las licencias de cambio de uso de los inmuebles

Comprobada la viabilidad del cambio de uso con la confirmación del informe urbanístico de compatibilidad, podríamos dar inicio al trámite solicitando la preceptiva licencia urbanística con la presentación del proyecto técnico y anexos técnicos de las obras a realizar, suscrito por técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente. Todo ello junto con la solicitud normalizada debidamente cumplimentada, el documento de identificación del solicitante, ya sea persona física o jurídica, y el resguardo del ingreso de la tasa de actuaciones urbanísticas y del ICIO vigente, según la base imponible del presupuesto de ejecución material calculado en proyecto.

Sin embargo, esta licencia se tramita por el régimen ordinario y requiere de la preceptiva supervisión y revisión por parte de los técnicos municipales, quienes emitirán los informes correspondientes hasta la resolución definitiva del expediente para su autorización. Este proceso no es inmediato y en función del volumen de expedientes que se tramiten en cada ayuntamiento, puede demorarse entre 8 y 14 meses, y en algunos casos, hasta varios años.

Como es de esperar, las barreras burocráticas y los excesivos plazos de tramitación desincentivan en muchos casos la puesta en marcha de iniciativas particulares o públicas que potencien el uso residencial para adaptar los usos de los inmuebles a las necesidades de una realidad cambiante.

Una de las batallas históricas en el sector es precisamente la necesaria flexibilización y agilización de las licencias urbanísticas para incentivar proyectos adaptados a las necesidades de la demanda, sin dejar de lado los controles administrativos establecidos para velar por el cumplimiento de la legalidad vigente.

—“Uno de los fundamentos básicos del urbanismo es la flexibilidad, no solo en materia de licencias y cambios de uso”, afirmaba recientemente Teresa Sánchez de Lerín, vocal del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) en unas jornadas organizadas por el diario Expansión—

Por un lado, tenemos a los particulares e inversores que demandan reducir los plazos administrativos con una regulación flexible que permita sustituir las licencias por declaraciones responsables y comunicaciones previas. Y, por otro, los colegios profesionales con el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), al frente, que alertan de la inseguridad jurídica que se generaría por la ausencia de controles administrativos previos en la tramitación de estas licencias exprés.

La flexibilización burocrática y la agilización de los plazos de tramitación de este tipo de licencias, es un deseo común para todos los agentes implicados en el proceso, pero se debería consensuar un protocolo intermedio para garantizar que todos los proyectos cumplen con la legalidad vigente sin tener que esperar un año para su ejecución. Y precisamente ahora, en momentos de urgencia sanitaria como esta, dónde las medidas de distanciamiento social y los confinamientos forzosos han puesto de manifiesto las deficiencias de nuestro parqué inmobiliario actual, no solo es necesario reaccionar con celeridad, también flexibilizar la normativa en los programas de vivienda para adaptarla a las necesidades del momento.

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Imágenes propias de un proyecto de cambio de uso proyectado en el estudio, más info del proyecto aquí 

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