A la posibilidad de incrementar el número de viviendas por planta en la totalidad de un edificio existente se le denomina intensificación de usos, una intervención urbanística poco frecuente pero muy rentable para inversores y pequeños propietarios con dos o más inmuebles en la misma planta de un edificio.
En realidad se trata de una operación bastante sencilla y que básicamente consiste en transformar uno o varios inmuebles existentes en unidades de menor tamaño. Bien para diversificar la oferta inmobiliaria de un edificio, bien para adaptar la superficie de los inmuebles a las necesidades reales de la demanda de alquiler o venta, con el objetivo de obtener una mayor rentabilidad por metro cuadrado.
Sin embargo, la viabilidad de este tipo de intervenciones depende mayormente del visto bueno de la comunidad de propietarios que debe aprobar en junta su autorización, ya que afecta de forma directa al coeficiente de propiedad y a la cuota de participación asignada a cada local y vivienda del edificio.
En la práctica podemos pensar que esta alteración en el número de viviendas de un edificio, beneficiaría al conjunto de propietarios del edificio al reducirse proporcionalmente las cargas asociadas a cada unidad catastral. Sin embargo, no siempre es fácil poner de acuerdo a toda una comunidad y más cuando se trata de una iniciativa particular de la que se va a obtener una rentabilidad.
Obviamente, esta dificultad desaparece en el caso de que el edificio sea de un único propietario o de pocos propietarios mayoritarios. En cualquier caso, veamos cuáles serían los requisitos a cumplir para garantizar su viabilidad.
¿Qué aspectos técnicos debe cumplir el proyecto de intensificación de usos para que sea viable?
En primer lugar, garantizar que con la segregación de dos o más propiedades colindantes se obtienen unidades residenciales de menor tamaño, acordes con los parámetros mínimos de habitabilidad que marcan las normas autonómicas en materia de vivienda.
Veamos un ejemplo. Partimos de un edificio ficticio de cuatro plantas sobre rasante de mediados de la década de 1960, integrado por dos locales en planta baja y 3 plantas con dos viviendas por rellano de aproximadamente 90,00 m2 cada una.
Planteamos una redistribución de las viviendas existentes para obtener una tercera vivienda por cada rellano, teniendo en cuenta que la superficie útil mínima que marca la normativa de habitabilidad de la Comunidad Valenciana (DC-09) debe ser como mínimo de 24 m2.
La posibilidad de unificar estancias colindantes de cada una de las viviendas iniciales para redistribuir equitativamente los espacios, nos permitiría obtener 3 unidades residenciales de al menos 60 m2 cada una, o bien, 4 viviendas de 45 m2 cada una.
Aunque esta posibilidad de redistribuir espacios en una o más planta de un edificio, pasando de dos viviendas “grandes” a tres o cuatro de menor tamaño, no está definida como tal en muchos planes generales, intrínsecamente se permite la redistribución de espacios con el consecuente incremento del número de viviendas, siempre que no se modifique la superficie construida del edificio existente. No obstante, la aprobación de la intensificación de usos está sujeta a los criterios de aplicación que establece el planeamiento municipal para cada área de intervención.
En cualquier caso, la edificación final resultante de la intensificación de usos deberá cumplir las mismas condiciones de seguridad de utilización, accesibilidad, seguridad frente a incendios, protección frente al ruido y condiciones de salubridad e higiene que resultarían exigibles a una vivienda de nueva planta, con las tolerancias admisibles establecidas en los anexos y documentos de apoyo en caso de actuaciones en edificios existentes.
¿Qué parámetros mínimos de habitabilidad debemos considerar?
La intensificación de usos debe cumplir con el programa de vivienda mínima definido en la norma autonómica de habitabilidad, que para el caso de la Comunidad Valenciana se define como vivienda-apartamento o vivienda estándar en función del grado de compartimentación.
Según las condiciones de calidad y diseño en edificios de vivienda establecidos en las vigentes DC-09, en su art. 1 de la sección 1ª Condiciones de funcionalidad, se define la mínima unidad de habitabilidad según se agrupen o no en un mismo recinto los diferentes espacios básicos.
Así pues, en el caso de viviendas no compartimentadas, los espacios para las funciones humanas podrán disponerse en un único espacio diáfano de dormitorio-estar-comedor con cocina integrada, de superficie mínima de veintiún (21) metros cuadrados. Además deberá disponer de espacio para la higiene personal independiente del resto con la dotación correspondiente a baño, con un mínimo de tres (3) metros cuadrados útiles, dando como resultado una tipología de apartamento-estudio de veinticuatro (24) metros cuadrados de superficie útil.
Para el caso de viviendas compartimentadas, la norma establece un único espacio de superficie mínima de dieciocho (18) metros cuadrados, para los espacios de estar-comedor con cocina integrada, con un dormitorio doble independiente de ocho (8) metros cuadrados y una cabina sanitaria para la higiene personal correspondiente a baño con un mínimo de tres (3) metros cuadrados útiles. En este caso, la tipología de vivienda mínima compartimentada deberá contar con un mínimo de treinta (30) metros cuadrados de superficie útil.
Para el cómputo no se incluirán las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros.
Las viviendas deben cumplir también con las condiciones de alturas especificadas en el art. 3, siendo la altura libre mínima de doscientos cincuenta (250) centímetros, admitiéndose descuelgues de hasta doscientos veinte (220) centímetros en un máximo del 10% de su superficie útil. En espacios de circulación, baños, aseos y cocinas, la altura libre mínima se establece en doscientos veinte (220) centímetros.
Además, las habitaciones o recintos deberán poder inscribirse dos tipos de figuras mínimas. Por un lado, las figuras libres de obstáculos para garantizar la circulación por la vivienda, pudiendo superponerse entre sí, si las funciones se agrupan en el mismo recinto. Y por otro, las figuras para mobiliario para la ubicación de los muebles indispensables de la vivienda, no pudiendo superponerse entre sí, por estar destinada cada una a su mobiliario específico.
Para terminar, se deberán atender otras cuestiones básicas como las condiciones mínimas de ventilación e iluminación natural y directa de las estancias desde el espacio exterior, además de las condiciones exigibles para intervenciones en edificios existentes establecidas en los diferentes documentos básicos que integran el Código Técnico de la Edificación y sus anexos de apoyo.
Evidentemente estos parámetros pueden diferir de una Comunidad Autónoma a otra, pero las variaciones son mínimas y las referencias indicadas en los párrafos anteriores serían perfectamente extrapolables a cualquier caso de estudio que tuviéramos entre manos.
Algunas notas sobre el alcance de la intervención
Al tratarse de una intensificación de usos el Ayuntamiento solicitará el cumplimiento de la dotación de plazas de aparcamiento que establece el planeamiento municipal, a la razón de una plaza por cada vivienda nueva creada.
En el supuesto caso de una intervención puntual en una de las plantas de un edificio, dónde el propietario de una o varias viviendas decide agruparlas para redistribuir estancias y obtener una vivienda adicional, se podría justificar dicha plaza de aparcamiento en el sótano de garaje. En su defecto se podría transformar el uso de un local de planta baja a garaje particular, o bien, adquirir una plaza en las proximidades del edificio y adscribirlas a la nueva vivienda creada.
En el ejemplo que hemos propuesto al inicio del artículo no se especifica la existencia de garaje. En este supuesto donde se realiza intensificación de usos integral que afecta a todas las plantas del edificio, habría que estudiar la posibilidad de habilitar todas las plantas bajas como garaje, o bien, adquirir plazas de aparcamiento en las proximidades del edificio y adscribirlas a las nuevas viviendas creadas.
Por otra parte, en el supuesto de una intervención global del edificio, el Ayuntamiento exigirá que la reforma del edificio suponga su adaptación a la normativa vigente de prevención de incendios y de accesibilidad a minusválidos, en los términos previstos en los documentos de obligado cumplimiento. Del mismo modo, podría ser necesario actuar también en los ascensores y escaleras comunitarias del edificio, para adaptarlas al cumplimiento de la normativa vigente. En cualquier caso serían intervenciones específicas y puntuales a considerar en cada caso por el arquitecto encargado del proyecto de reforma del edificio.
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