Licencia de cambio de uso, con o sin reforma

cambio de uso

En base al último proyecto que estamos llevando a cabo en el estudio he decidido escribir este post para explicaros los trámites para llevar a cabo el cambio de uso de un local, espacio o inmueble a otro uso diferente.

Para modificar el uso original de un inmueble, local o vivienda a otro uso compatible con los permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión, es necesario solicitar una licencia de cambio de uso para su autorización. Los cambios más habituales en estos casos suelen ser cambios de local comercial a vivienda en planta baja, cambios de vivienda a oficina, cambios de garaje a local comercial y viceversa.

¿Quién lo puede solicitar? 

El cambio de uso lo pueden realizar personas físicas (particulares), personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones, entidades) y Comunidades de Bienes o Propietarios, que pretendan llevar a cabo el cambio de uso del inmueble o local. Hay que tener en cuenta que la licencia es previa y preceptiva, por tanto debe solicitarse con anterioridad a la implantación del nuevo uso, para evitar sanciones administrativas. 

¿Qué documentación tengo que presentar?

Hay que presentar la instancia de solicitud general, acompañada de la siguiente documentación:

- Copia del Poder cotejada con el original en el Registro General de Entrada cuando la solicitud se formula en nombre de persona jurídica. 

- En caso de que el solicitante sea una sociedad deberá aportar fotocopia de la escritura de constitución y de los poderes de representación de quien firma la instancia.

- Si el solicitante es una comunidad de bienes o propietarios, copia del contrato constitutivo de dicha comunidad, suscribiendo en la instancia la totalidad de los comuneros o quien ostente la representación de éstos, siempre que acredite dicha representación.

- Carta de Pago del Ingreso Previo de la tasa de licencia Urbanística o una fotocopia de la misma.

- Y lo más importante el proyecto técnico de Cambio de Uso por duplicado, suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, que refleje la edificación existente y el cambio de uso. En caso de ser necesaria la realización de obras para implantar el nuevo uso, se deberá presentar un proyecto técnico de Habilitación y Cambio de Uso por duplicado, suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, que refleje la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a llevar a cabo.

-  En caso de que la obra necesaria para el cambio de uso se ubique en un entorno BIC (Bien de Interés Cultural), se requerirá además una autorización previa de la Consellería de Cultura.

¿Qué tasas hay que pagar?

En caso de obras de habilitación:

    1º.-Tasa de actuaciones urbanísticas (Por cambio de uso y por la obra a realizar):

En torno al 7% del importe liquidado por obra, más la cuantía detallada a continuación, que se calculará en función del presupuesto de ejecución material de la obra a realizar. El pago de la tasa se realizará con carácter previo a la presentación de la solicitud de licencia de cambio de uso.

    2º.-Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras:

La cuantía del impuesto está en torno al 4% del presupuesto de ejecución material de la obra PEM. El plazo para su liquidación se establece en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente.

En caso de no haber reforma, sólo habría que pagar la tasa de actuaciones urbanísticas (por cambio de uso).

Una vez entregada la documentación, los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable (o desfavorable) para autorizar y tramitar el cambio de uso. En caso de no ser favorable el informe emitido por el técnico municipal, se deberá revisar los reparos municipales para subsanarlos en el plazo estipulado por el ayuntamiento.
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Para cualquier consulta, solicitud de información o petición de honorarios puede ponerse en contacto conmigo a través del teléfono de contacto: 678 255 358, enviando un e-mail a miguelangel@tres60arquitectura.es o a través del formulario de contacto. Estaré encantado de poder resolver cualquier consulta que tengáis sin compromiso.
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26 Lo han comentado:

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Anónimo
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9 de agosto de 2016, 1:43 delete

Hola,mi pregunta es,y si NO se realizan obras o reformas,estructurales ni de instalaciones electricas ni fontaneria??

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10 de agosto de 2016, 19:37 delete

En tal caso sería un proyecto técnico de cambio de uso sin reforma, donde se justifica tanto en la memoría descriptiva como en la memoría justificativa de normativa aplicable, que el espacio cumple con los requisitos del nuevo uso. Al no haber memoria constructiva, pliego de condiciones, estudio básico de seguridad y salud y mediciones-presupuesto, las tasas municipales de cambio de uso no se calculan con el presupuesto de reforma.

No obstante, todo cambio de uso requiere una mínima intervención ya que el nuevo uso va a exigir el cumplimiento de una normativa determinada. A no ser que las obras se hayan ejecutado con anterioridad y sin la preceptiva licencia de obra. En estos casos, se tramitaría el cambio de uso como un expediente de legalización, ya que las obras ya han sido ejecutadas con anterioridad y el ayuntamiento no tiene constancia de haber solicitado la preceptiva licencia de obra.

Solo se me ocurre varios casos en los que se podría realizar un cambio de uso sin reforma:

1. Cambio de uso de local comercial a garaje, donde ya se disponga de cierre con persiana enrrollable y rebaje de bordillo para acceso de vehículos.

2. Cambio de uso de vivienda a oficina, o vicebersa, manteniendo la distribución existente con cocina y baños.

El resto de casos habría que estudiarlos más detenidamente. Así que contestando a tu pregunta: ya sea con o sin reforma, hay que presentar un proyecto técnico que justifique la idoneidad del espacio al nuevo uso que se le quiere dar.

Si necesitas que estudio tu caso concreto, puedes ponerte en contacto conmigo a través del formulario siguiente, adjuntando tu nombre, municipio (para cotejar la normativa urbanística del municipio) y una breve explicación de tu caso. Si puedes aportar fotografías y/o esquema con cotas del inmueble mucho mejor.

Te adjunto enlace al formulario: http://www.mangelperez.com/p/foxyform-functiond-t-var-g-d.html

Y correo electrónico para el envio de documentación adicional; info@tres60arquitectura.es

Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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Unknown
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13 de enero de 2017, 20:09 delete

hola , vivo en barcelona , quiero transformar un local de 80m cuadrados a vivienda con 2 habitaciones, salon , cosina independiente y aseo , mi han hecho un presupuesto de reforma por 30000 mil € , mi pregunta es sobre el coste aproximado de las tasas , permisos , escritura y registro de la propiedad , te agradezco la ayuda , un saludo cordial .

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15 de enero de 2017, 22:52 delete

Buenas tardes, gracias por leer el post. Te explico: las tasas municipales para la solicitud de licencia de obras para la reforma con cambio de uso del inmueble dependerá del cuadro de tarifas vigentes de cada Ayuntamiento. Normalmente constan de dos tasas, el impuesto de construcciones (ICIO) y el impuesto por licencia urbanística, aunque hay Ayuntamientos que unifican ambas tasas en una sola. El impuesto de construcciones ronda el 4% de la base imponible sin IVA del presupuesto de reforma y el impuesto por licencia urbanística suele ser o una tasa fija que va por tramos (hasta 6000 euros una tasa fija de unos 100 euros, de 6001 a 10000 euros unos 200 euros y así sucesivamente) o el 1,5% de la base imponible sin IVA del presupuesto de reforma.

En cuanto a la solicitud del permiso de obras, al ser un cambio de uso, se requiere proyecto técnico suscrito por técnico competente y visado por el colegio profesional. El coste del proyecto de reforma rondaría sobre unos 2.000 euros como mínimo + IVA.

En cuanto a los gastos de escritura rondaría los 600 euros como mínimo y los de registro de la propiedad, en torno a los 400 euros. Aproximadamente.

Y eso es todo. Si desea que le pase mis honorarios para la redacción del proyecto técnico de reforma y cambio de uso, puede enviarme un correo con sus datos y se lo enviaré sin ningún compromiso. En el pie de página del artículo tiene mis datos de contacto.

Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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Anónimo
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22 de febrero de 2017, 11:07 delete

Buenos días, quiero comprar una vivienda en un pueblo de Avila, el uso al que lo tienen destinado en el catastro es industrial, o como almacén, el señor que me lo vende arreglo el tejado, puso una chimenea y lo dejó preparado para instalar enchufes, dividir con paredes, aseo, etc, es decir está diáfano, el permiso que me ha de dar el ayuntamiento (autorización administrativa + impreso 904N).
que problemas me pueden poner para la autorización?
Gracias

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24 de febrero de 2017, 17:31 delete

Buenas tardes, el ayuntamiento le va a requerir un proyecto técnico firmado por un técnico competente y visado por el correspondiente colegio profesional para acometer las obras de habilitación y cambio de uso de ese espacio como vivienda. Si el inmueble es compatible urbanísticamente con el uso de vivienda, según el Plan General de su municipio, no veo mayor problema. Pero tendrá que contar necesariamente con un técnico, ya que al ser un cambio de uso es necesario solicitar una licencia urbanística y no una simple declaración responsable de obras.

La razón es muy simple. Para poder autorizar la licencia de cambio de uso, los técnicos municipales tienen que comprobar que las características de los espacios de la futura vivienda reúnen las condiciones que marca la ley, bien Código Técnico de la Edificación, bien normas autonómicas y municipales de habitabilidad para obtener la correspondiente cédula de primera ocupación como vivienda. Con un proyecto técnico firmado por técnico competente, el ayuntamiento valorará si el resultado es factible para proceder a autorizar la licencia de obras para el cambio de uso.

Una vez ejecutado, se presenta el final de obra y se procede a realizar inspección municipal para comprobar si las obras realizadas se ajustan al proyecto. Y una vez aprobado, pasar a tramitar el 904N junto con una copia del certificado final de obra.

Eso es todo. Espero haberle ayudado.

Un saludo y gracias por visitar mi blog.

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Jorge
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27 de febrero de 2017, 13:25 delete

Y que coste podría tener el proyecto técnico? más o menos
Mil gracias de nuevo

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28 de febrero de 2017, 20:17 delete

El coste del proyecto técnico de habilitación y cambio de uso a vivienda, dependerá de los m2 del inmueble. Pero para que se haga una idea, el coste para una superficie de 100 m2 oscilaría entre los 2.500 euros + IVA. Este coste incluye la redacción de memorias, planos, certificados, gastos administrativos relativos al proyecto, visado colegial y seguro de responsabilidad civil.

Las tasas municipales relativas a la obtención de la licencia de obra y cambio de uso, van a parte ya que son obligaciones tributarias del promotor del cambio de uso y están ligadas al presupuesto de ejecución material de proyecto de las obras a realizar para habilitar el inmueble como vivienda.

Cualquier otra cosa, no dude en ponerse en contacto conmigo.

Un saludo

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Jorge
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2 de marzo de 2017, 9:11 delete

Buenos días otra vez, voy a abusar un poco de tu tiempo, el proyecto aprobado por el ayuntamiento hay que acometerlo (obras) todo a la vez o se puede ir poco a poco, principalmente porque la inversión de una obra general es abultada.
Ya no te molesto más, :) muchas gracias me has ayudadado un montón.

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2 de marzo de 2017, 22:51 delete

Hola.
Muchas gracias por el post.
Vamos a comprar una oficina en una cuarta planta a la cual le han concedido hoy mismo la licencia de cambio de uso. El problema es que la distribución con la cual se concedió la licencia no nos gusta y queremos hacer varios cambios. ¿Sería necesario pedir una nueva licencia o valdría con presentar una modificación de la actual licencia? ¿Se podrían comenzar las obras aunque la modificación final sea diferente?
Gracias

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4 de marzo de 2017, 18:46 delete

Hola, gracias por leer el post. En principio, si ya tiene autorizado el uso que deseas, cualquier modificación de la distribución se puede realizar con una Comunicación Previa de Obra o Declaración Responsable para adecuarlo a tus necesidades, siempre y cuando mantengas las características propias del uso al que ha sido destinado.

Me explico: si compras un inmueble al que recientemente le han cambiado el uso a vivienda, puedes reformarlo para adecuarlo a tus necesidades siempre que mantegas las estancias básicas de una vivienda (estar-comedor-cocina, dormitorio/s, baño/aseo y cocina). Lo que no tiene sentido es que le cambies el uso a vivienda, lo reformes y le quites, por ejemplo, la cocina, porque dejaría de ser propiamente una vivienda. Y lo mismo para cualquier otro uso.

Espero haberte ayudado. Un saludo!

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4 de marzo de 2017, 18:52 delete

Hola de nuevo, tranquilo estamos para eso. Pues acometer las obras poco a poco, solicitando una licencia de obra y cambio de uso (8 meses aproximadamente de vigencia) e ir solicitando prórrogas para ir acometiendo los trabajos de reforma. Pero no se podrá tramitar el cambio de uso en Catastro hasta que no se finalicen íntegramente las obras de reforma, se inspeccionen por parte de los técnicos municipales y se presente el certificado final de obra. Un saludo

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14 de marzo de 2017, 22:06 delete

Hola. Mil gracias por tu respuesta.
La duda es de cuando debe presentarse la Comunicación Previa de Obra o Declaración Responsable. Mi arquitecto dice que se puede comenzar la obra y pedirlo cuando se termine. ¿Es así?

Gracias

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20 de marzo de 2017, 21:48 delete

Hola de nuevo. Me temo que tu arquitecto no lo tiene muy claro. Para poder comenzar las obras de reforma es necesario solicitar previamente la Comunicación Previa de Obras (antes obra menor, para acabados y revestimientos) o Declaración Responsable con o sin proyecto (para redistribución de tabiques, instalacionnes, cambio de ventanas, acabados y revestimientos) en función de la complejidad de os trabajos de reforma). Sin ese documento no es posible iniciar las obras. Una vez presentado, con el justificante de presentación por registro de entrada del ayuntamiento, podréis iniciar las obras sin problemas. Un saludo

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Anónimo
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28 de marzo de 2017, 23:31 delete

Hola buenas noches cuanto cuesta un cambio de actividad de tienda a salón de belleza, gracias

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30 de marzo de 2017, 0:08 delete

Hola, en tu caso no hay que hacer cambio de uso dado que la actividad de tienda y salón de belleza tienen uso comercial. Supongo que lo que quieres saber es el coste de los honorarios para el proyecto de actividad y apertura de un salón de belleza, en un local habilitado como tienda. El coste dependerá de si es necesario realizar algún tipo de obra en el local para adaptarlo a la actividad de salón de belleza.

1. En el caso de no realizar obra, los honorarios de redacción del proyecto de actividad y apertura ascenderían a unos 600 euros + IVA para un local de hasta 100 m2. En locales más pequeños (hasta 50 m2), los honorarios podrían situarse en torno a los 450 euros + IVA

2. Si se van a realizar obras, el proyecto técnico de habilitación y actividad rondaría entre los 800 y los 1200 euros + IVA , para locales de hasta 100 m2 y en función de las obras a ejecutar.

Si necesitas una oferta de honorarios, puedes enviarme los datos del local (emplazamiento, superficie, instalaciones existentes) y las necesidades de la nueva actividad, para calcularte los honorarios. Puedes enviar estos datos a miguelangel@tres60arquitectura.es y te remitiré la oferta a la mayor brevedad.

Un saludo

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Anónimo
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3 de abril de 2017, 23:06 delete

Hola buenas noches pues si te agradecería que me enviaras un presupuesto, el local tiene 40 m cuadrados, la única obra que hemos hecho ha sido cambiar el suelo con parque, instalar un lavacabezas y pintura, pero que lo hemos hecho nosotras, vaya lavarle un poco la cara a la tienda

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Unknown
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4 de mayo de 2017, 0:32 delete

Hola, leía tu blog y me gustaría preguntarte sobre otro caso. Tengo un bajo que sobre 1982 era un local comercial. El dueño, mi padre se jubiló, hizo obra y lo convirtio en un piso con baño, cocina y un espacio sin división quehaceres salón y habitación. Cumple con todos los espacios mínimos y entrada de luz natural. Todos pensamos que cambio el uso, porque hasta hacienda en la renta lo refleja de uso residencial uno local comercial. Y varios hijos incluido yo hemos vivido casi 25 años en el. Ahora al quedarme yo, me dice el ayuntamiento que no hay cambio de uso. Se puede legalizar esta situación de uso. Y que podría costar? Muchas gracias por tu tiempo,

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Unknown
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4 de mayo de 2017, 0:35 delete

Perdona la errata quería decir uso residencial y no como local comercial. Gracias

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26 de julio de 2017, 15:28 delete

Buenos tardes, estamos en fase de negociación con un local que tiene un uso de Almacén y queremos hacer el cambio a uso recreativo. La licencia de actividad que vamos a desempeñar en dicho local es 9499 (CNAE - Otras actividades Asociactivas). Sin embargo, el local se encuentra parte de su superficie en un plan de urbanismos que contempla una calle. Por no se que ley, al estar parte del local en espacio de una futura calle, no se puede cambiar el uso del local.

Mi pregunta es, ¿se puede pedir una licencia de actividad sin que el uso del inmueble sea compatible con dicha actividad?

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10 de agosto de 2017, 18:03 delete

Hola Javier, la respuesta a tu pregunta es NO. Precisamente, cuando se solicita una licencia de actividad con el correspondiente Proyecto de Actividad, es obligatorio aportar Certificado de Compatibilidad Urbanística donde se justifique que la actividad proyectada se ajusta a la normativa municipal que recoge el Plan General del municipio. Si la actividad es claramente incompatible con el uso/actividad previsto en dicho inmueble, según las Normas Urbanísticas del Plan General, no se concederá la licencia y será motivo de suspensión de licencia y cierre del local.

Cualquier otra duda o aclaración no dides en ponerte en contacto conmigo. Un saludo

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MARTIN
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6 de septiembre de 2017, 14:30 delete

HOLA

Tengo una casa cuya planta baja está alquilada como local comercial (clínica dental).

La clínica dental se va y ante la imposibilidad de volver a alquilarlo, he decido que pase a formar parte de la casa, como estaba en un principio. Se me ocurre la idea de que pase a almacén como está considerado el sótano. Ahora no podría ser garaje como antes por los cambios en la calzada.

Es factible la idea de que pase a almacén o hay otras alternativas ??

Costaría mucho dinero el cambio de local comercial a almacén de la casa, o simplemente es notificar la baja del local comercial al ayuntamiento??

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MARTIN
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6 de septiembre de 2017, 14:32 delete

Perdón, me he olvidado el GRACIAS !!!

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Unknown
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12 de septiembre de 2017, 21:42 delete Este comentario ha sido eliminado por el autor.
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12 de septiembre de 2017, 21:43 delete

Hola,Tengo reservado un inmueble de bankia. La tasación la tengo condicionada al cambio de uso ya que figura en registro de la propiedad como local pero en ayuntamiento y catastro esta aprobado cambio uso en 2007. El antiguo propietario pidió cambio k le concedieron, presentó proyecto y pidió licencia d obra. Le paralizaron las obras, el se fue del país y en 2011 bankia se keda con el inmueble. Estoy a falta de demostrar que es vivienda para que me quiten condicionante de la tasación y poder asi firmar ante notario. La cuestión esk bankia asegura k es vivienda y no kiere hacer nada ni deja k yo lo haga en su nombre y mi banco, la caixa, mantiene el condicionante a cambio uso en registro propiedad. Como puedo actuar? Piso no necesita ninguna reforma a excepción d poner cableado. Gracias

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21 de septiembre de 2017, 13:08 delete

Hola, si una vivienda (en el centro de Valencia) aparece ya en la Escritura como de uso distinto de vivienda, para arrendarla como oficina ¿hay que solicitar alguna cédula o licencia al ayuntamiento?, y si en la Escritura aparece como vivienda ¿hay que hacer obras de adecuación, o para oficina no es necesario?.
Y por último, si hay que hacer obras como un baño para minusválidos etc., en caso de no hacerlas, ¿cual es el importe de las multas con las que podríamos ser sancionados?
Muchas gracias anticipadas.

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