Cambio de uso a garaje en inmuebles y locales de planta baja



Los cambios de uso a garaje son una de las consultas que con mayor frecuencia llegan al estudio, y dado que este trámite requiere unas condiciones específicas muy particulares, he decidido escribir este post explicativo para poder resolver todas vuestras dudas.

¿Es posible realizar un cambio de uso a garaje?


Como ya os expliqué en un post anterior, para el cambio de uso de un inmueble es necesario comprobar previamente su compatibilidad en dicho emplazamiento con los usos permitidos por las Normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes del municipio en cuestión. Para ello basta con realizar una consulta previa con los técnicos municipales de su municipio y comprobar con ellos su compatibilidad antes de iniciar cualquier trámite. 

Requisitos necesarios

En el caso del cambio de uso a garaje, se requieren unos requisitos básicos para que se pueda autorizar el uso de garaje en un local o inmueble que no ha sido concebido en origen para ese uso particular. En primer lugar, será necesario comprobar si el forjado base del local puede soportar la sobrecarga de uso de los vehículos a estacionar en su interior, con el fin de garantizar la estabilidad y seguridad estructural del edificio, y para ello, el técnico a cargo del proyecto deberá realizar las comprobaciones oportunas y aportar un certificado técnico de seguridad que certifique su cumplimiento.

A nadie se le escapa que la implantación de un uso de garaje en un local que no ha sido concebido para tal fin, puede generar molestias por ruidos y vibraciones (ruido de motor, acelerones, entrada y salida de vehículos, etc) a las viviendas superiores o locales colindantes. Tratándose de una actividad susceptible de generar molestias, será necesario realizar previamente un estudio acústico con el objetivo de analizar la envolvente del local y comprobar que los niveles sonoros emitidos al exterior o a locales o viviendas colindantes no susperen los límites establecidos por la normativa vigente. En caso de superar dichos niveles, se deberán aplicar las medidas correctoras necesarias en la envolvente del local, procediendo al diseño del aislamiento acústico de suelo, paredes y techos, teniendo en cuenta el cumplimiento de los niveles de exigencia que se contemplan en el DB-HR Protección frente al ruido del CTE.

Otro aspecto a tener en cuenta es la ventilación del futuro garaje. La posibilidad de que se concentren altos niveles de CO2 y gases tóxicos procedentes de la combustión de los motores de los vehículos, obliga a disponer de una ventilación permanente del espacio interior. En el caso de garajes para uso particular, bastaría con una ventilación natural diseñada de tal forma que se fuerce la recirculación del aire de forma natural a través de aperturas estrategicamente dispuestas sobre los paramentos verticales en contacto con el exterior o sobre el propio cerramiento metálico de la puerta de acceso. Una de las soluciones más utilizadas, en el caso de garajes particulares, consiste en la intalación de lamas microperforadas o con aberturas de ventilación con una superficie de ventilación mínima de 1 m2, ubicadas a 50 cms de la parte inferior de la puerta de garaje y en la zona superior. En algunos casos, dependiendo de la superficie del local y del número de vehículos a estacionar, la norma nos obligaría a instalar detectores de CO2 conectados a un sistema de extracción forzada, para entrar en funcionamiento al detectar concentraciones de CO2 por encima del nivel prestablecido.

Como la gran mayoría de los recintos de actividad, será necesario adoptar todas las medidas correctoras necesarias para cumplir con las exigencias que marca el Documento Básico de Protección contra Incendios del Código Técnico de la Edificación. En el caso de garajes particulares, se reducen al cumplimiento de las exigencias de resistencia frente al fuego de los elementos separadores con el resto de locales y viviendas colindantes y del recorrido de evacuación y salida de emergencia para peatones, en caso de incendio o situación de emergencia. Dado que la puerta de garaje no puede considerarse como salida de emergencia, salvo que la misma incorpore puerta de acceso peatonal, será necesario disponer de una puerta de acceso peatonal independiente cuya apertura no invada el espacio público de la calle. En cuanto al sentido de apertura de dicha puerta, se puede admitir que la puerta no abra en el sentido de la evacuación, tal y como se describe en la sección 3.6 del CTE DB-SI para uso aparcamiento, si el aforo es inferior a 50 ocupantes y el recorrido de evacuación inferior a 25 metros.

Siguiendo con las medidas correctoras de protección contra incendios que marca el CTE DB-SI, será necesario disponer luces de emergencia sobre la salida peatonal al espacio exterior seguro de la calle, junto al cuadro eléctrico y sobre la puerta de salida de cualquier estancia que pudiera haber en el interior del garaje (aseo, trastero, etc). En cuanto a las medidas de protección activas a disponer en el garaje, se deberá instalar extintores portátiles de eficacia 21A-113B y un extintor de CO2 junto al cuadro eléctrico, además de la señailización de salida de emergencia debidamente señalizada con su pictograma correspondiente. El número de extintores y su posición se definirá en el proyecto técnico de cambio de uso.

Por último, será necesario intervenir en la vía pública para proceder al rebaje del bordillo de la acera para permitir el acceso del vehículo a la cota del garaje. Este rebaje del bordillo y su ejecución deberá ajustarse a la ordenanza municipal de obras en la vía pública del municipio en cuestión y su justificación deberá recogerse en la memoria del proyecto y en el plano de detalle correspondiente. Todos estos requisitos vendán definidos en el Proyecto Técnico, que deberá presentarse por duplicado suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, junto al resto de documentación: 


- Impreso general de solicitud

- Copia del Poder cotejada con el original en el Registro General de Entrada cuando la solicitud se formula en nombre de persona jurídica. 

- En caso de que el solicitante sea una sociedad deberá aportar fotocopia de la escritura de constitución y de los poderes de representación de quien firma la instancia.

- Si el solicitante es una comunidad de bienes o propietarios, copia del contrato constitutivo de dicha comunidad, suscribiendo en la instancia la totalidad de los comuneros o quien ostente la representación de éstos, siempre que acredite dicha representación.

- Carta de Pago del Ingreso Previo de la tasa de licencia Urbanística o una fotocopia de la misma.

-  En caso de que la obra necesaria para el cambio de uso se ubique en un entorno BIC (Bien de Interés Cultural), se requerirá además una autorización previa de la Consellería de Cultura.

Las tasas a pagar serán las derivadas por la Tasa de actuaciones urbanísticas, en torno al 1,5% del importe del presupuesto de ejecución material de la obra PEM (base imponible sin IVA), o bien, una tasa fija en función del tramo en el que se sitúe el PEM. Y el Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, en torno al 4% del presupuesto de ejecución material de la obra PEM. El plazo para su liquidación se establece en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente y el pago de la tasa se realizará con carácter previo a la presentación de la solicitud de licencia de cambio de uso.

Una vez entregada la documentación, los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación aportada y tras la inspección correspondiente, emitirán un informe favorable (o desfavorable) para autorizar y tramitar el cambio de uso. En caso de no ser favorable el informe emitido por el técnico municipal, se deberá revisar los reparos municipales para subsanarlos en el plazo estipulado por el ayuntamiento. Y una vez finalizadas las obras y entregado el certificado final de obra, tras la pertinente inspección municipal de las obras realizadas, se puede proceder a la solicitud de Vado y tramitar el cambio de uso en Catastro a través del impreso 904N.

Espero que os sea de gran ayuda este post explicativo de los requisitos básicos a a tener en cuenta para iniciar los trámites de cambio de uso a garaje.
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