Valencia permite el cambio de uso a vivienda turística en planta baja

Valencia permite el cambio de uso a vivienda turística en planta baja



En pleno debate sobre las consecuencias de la turístificación de las ciudades y la necesidad de regular el mercado en auge de las viviendas turísticas, València da un paso al frente y realiza una modificación puntual en las Normas Urbanísticas del Plan General para permitir el cambio de uso a vivienda o apartamento turístico en planta baja, aunque existan usos comerciales o terciarios en la misma planta.

En concreto, la modificación permitirá la instalación de usos terciarios hoteleros, incluido el uso turístico en sus diferentes modalidades, en las plantas bajas de los edificios en coexistencia con otros usos que hasta la fecha era incompatibles, y por tanto, motivo de denegación de la solicitud por parte del Ayuntamiento. De esta manera, actividades como hostales, pensiones y apartamentos turísticos regentados por  empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, podrán instalarse en coexistencia con usos comerciales, terciarios, recreativos o de restauración en la misma planta.

Uno de los principales escollos para la regularización urbanística de los numerosos apartamentos turísticos que proliferan por la ciudad, reside en la prohibición manifiesta del Plan General para la simultaneidad de usos incompatibles con el uso dominante residencial y el vació legal existente ante el fenómeno de los usos turísticos en sus diferentes variantes. Además de las incompatibilidades existentes del planeamiento municipal con la interpretación que hace el Decreto 151/2009, de 2 de octubre, sobre cuáles son las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento turístico aprobado por la Conselleria de Turismo.


Hasta ahora el planeamiento municipal establecía que los usos hoteleros (dentro del cual se enmarcaría el alquiler turístico) se podían implantar en planta baja y, en todo caso, "por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales", pero siempre ocupando toda una planta para evitar casos de simultaneidad de usos incompatibles. Sin embargo, establecía dudosas incompatibilidades entre los usos hoteleros con otros usos no residenciales (comercial, terciarios y recreativos) en la misma planta. Una circunstancia que obligaba, bien a cambiar el uso a toda la planta o el edificio, bien desestimar la solicitud.

Estas limitaciones sumadas al vacío legal del fenómeno del alquiler turístico, erróneamente asimilado al del alquiler de viviendas al uso promocionado a través de las diferentes plataformas digitales existentes, ha derivado en un bucle administrativo sin solución que acaba, casi de forma generalizada, con la negativa de la solicitud del informe de compatibilidad urbanística municipal. Y todo ello, ante la frustración de muchos interesados que veían como se desestimaban sus solicitudes a pesar de que estas viviendas turísticas cumplían con los requisitos que establece la Conselleria de Turismo para su inscripción en el censo de viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana.

Sin embargo, atendiendo al concepto de vivienda recogido en el artículo 3 del Decreto 151/2009, de 2 de octubre, del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento, entendido como "todo conjunto de espacios que permita el desarrollo autónomo de todas las funciones humanas indicadas en este decreto, existiendo conexión propia entre todos ellos, siendo de carácter privado y cumpliendo lo establecido en esta disposición y en su normativa de desarrollo"; queda claro que las denominadas viviendas o apartamentos turísticos no son viviendas de alquiler al uso, y que por tanto, deben regularse de manera distinta a la prevista para los arrendamientos urbanos u otras modalidades genuinamente turísticas.



Así, el artículo 2.4 del citado Decreto señala que "los alojamientos turísticos quedan excluidos de este decreto y se regirán por su normativa específica". Del mismo modo, el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, introducido por la ley 4/2013, de 4 de junio, sobre las medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, se excluye de su ámbito de aplicación "la cesión temporal de su uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".

Queda claro que el uso de vivienda o apartamento turístico poco o nada tiene que ver con el alquiler de vivienda convencional, y que por tanto, requiere de una regulación específica que, en el caso de la Comunidad Valenciana, encontramos en el Decreto 92/2009, de 3 de julio, donde se aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares, de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana.

Este reglamento regula las viviendas turísticas cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio. Un concepto más claro y definitorio que se acerca más al concepto que nos ocupa y que deja claro en su articulado, que ya no es necesario que la totalidad del edificio, bloque o complejo o más de la mitad del mismo se destine a vivienda turística, incluso una vivienda en concreto. 

Atendiendo a la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (LOTUP) y la reciente aprobación de la modificación de la citada ley, en su artículo 27 y anexo IV establece tres tipos de usos dominantes del suelo (residencial, industrial y terciario), sin llegar a definir qué se entiende por uso residencial o terciario, debiendo estar a lo que se determina en el planeamiento o la normativa sectorial aplicable.



Es por todo ello que, entendiendo la incompatibilidad urbanística del uso turístico en sus diferentes modalidades con el alquiler de vivienda de larga temporada asimilable al uso dominante residencial y la necesidad de incluirlo dentro de los usos dominantes que establece la LOTUP, parece sensato la necesidad de incluir la regulación detallada de los alojamientos hoteleros y turísticos dentro de los usos del suelo de cada subzona (artículo 31.1.d LOTUP), pudiendo concretar, limitar, condicionar o prohibir las distintas modalidades turísticas en atención a las circunstancias de cada caso.

Llegados a este punto, el consistorio ha decidido zanjar el asunto introduciendo una modificación puntual en el Plan General de Ordenación Urbana para regularizar la situación del alquiler turístico y permitir su implantación en planta baja, bajo el paraguas de los  establecimientos hoteleros y turísticos, en sus diferentes modalidades, con independencia de que en dicha planta coexistan otros usos no residenciales. Eso sí, con el requisito indispensable de que disponga de accesos directos e independientes desde la vía pública y claramente diferenciados del resto del edificio. Y es que, mientras el resto de actividades terciarias no hoteleras (oficinas, despachos, clínicas) "no suponen una incidencia directa en cuanto a horarios respecto al descanso", la actividad hotelera así lo exige.

Este esperado documento llega en pleno debate sobre la problemática del fenómeno de la turistificación que ya sufren muchas ciudades como Madrid o Barcelona, y en menor medida, Valencia. A nadie se le escapa que el auge del alquiler turístico, aprovechando el impacto económico de la afluencia masiva de turistas a la ciudad, tiene consecuencias directas sobre el tejido urbano y la gentrificación de aquellos barrios más sensibles a este fenómeno como Ciutat Vella, Cabanyal o Russafa. Es por ello que con un marco normativo adecuado y eficaz que ayude a regular la calidad de los alojamientos turísticos de la ciudad, podremos evitar los numerosos casos de especulación y problemas vecinales que se denuncian a diario en ciudades sin regulación específica por las molestias que generan este tipo de alojamientos no regulados.

En cuanto a los trámites del cambio de uso, no difiere mucho del trámite habitual descrito en este post, con la diferencia de que para la justificación de la normativa aplicable en el proyecto técnico a presentar se deberá atender a las exigencias básicas que establece el Decreto 92/2009, los documentos básicos del Código Técnico correspondientes al DB-SI y DB-SUA, además de la normativa autónomica de accesibilidad del Decreto 65/2019, de 26 de abril, del Consell.

Créditos: imágenes vía pixabay.com
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Para cualquier consulta, solicitud de información o petición de honorarios para realizar un cambio de uso a vivienda turística puede ponerse en contacto conmigo a través del teléfono de contacto (también whatsapp): 678 255 358, enviando un e-mail a miguelangel@tres60arquitectura.es o a través del formulario de contacto. Estaré encantado de poder resolver cualquier consulta que tengáis sin compromiso.
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12 comentarios:

  1. Hola Miguel,

    El Decreto 151/2009 que citas, se denomina el Decreto 151/2009, de 2 de octubre, sobre cuáles son las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento y punto. Lo de alojamiento turístico no solo no lo prevé la norma en su título, sino que además, el art. 2.4 excluye expresamente del ámbito de aplicación de la norma los alojamientos turísticos, que se regirán por su normativa específica.

    Saludos,

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  2. Buenas tardes. Tengo una planta baja que en la actualidad la tengo dedicada a academia. Mi pregunta es ¿puedo hacerla vivienda? Saludos-

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  3. Soy autónoma y trabajo en mi casa, mi vecino tb teletrabaja es informático, vivimos en un primer piso.
    Debajo ha habido toda la vida un local que ha tenido distintos usos comerciales.
    Ahora lo convierten en viviendas turísticas.
    Puedo impedirlo, de alguna manera?
    No se solicitó permiso en la comunidad para crear estás estás viv turísticas, no tienen el consentimiento de la comunidad.
    Y otra cosa cuántos metros cuadrados precisa una vivienda turística mínimos?
    Porque parece que se van a diseñar cuatro en una planta baja de unos 200mts cuadrados aproximados.
    Además la única ventilación será desde la misma calle por la que se accede a las viviendas.
    Pueden poner cocinas y salidas de humos o aparatos de aire acondicionado con ventilación a la calle?
    Todo esto supondría una gran molestia para mí por vivir justo encima, y además es donde trabajo.
    Soy autónoma y me ha costado mucho salir adelante.
    La altura del bajo con respecto a mi piso no es demasiada, es una finca de los 60, sin entresuelo.
    Salidas de humos, ventilaciónes acondicionadas y varios portales debajo de mi vivienda, con inquilinos que entran y salen constantemente perjudica mi actividad laboral, mi calidad y la del bloque en general.
    Existe alguna forma de detener está situación?
    Insisto en que los vecinos no otorgamos ningún consentimiento, nunca se nos pidió.

    Gracias por atenderme

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    1. Sois tu vecino y tú los que lo estáis haciendo mal, tenéis despachos encubiertos en sendas viviendas.
      La Comunidad no tiene que dar ningún permiso para poner una actividad en ningún local (un bar, una discoteca, una academia, una peluquería...), igual que tú no les has pedido permiso para establecer una actividad ilegal en una residencia y ¿recibir clientes, quizá?
      Una vivienda turística mínima son casi 30m2, por tanto, esas van a ser suficientemente amplias y sí, sólo reciben iluminación y ventilación desde la misma calle, son instalaciones que se calculan y se justifican. La altura necesaria del bajo es la de cualquier vivienda, como la de tu casa y la de tu casa de al lado, que utilizáis como despacho u oficina.
      ¿Acaso la ventilación de tu cocina o de tu baño no molesta a tu vecino de arriba? Pues eso es una Comunidad de Propietarios, y cuida que no te pongan un hotel, una vivienda para estudiantes o un burdel, todos ellos negocios con una licencia tan legal como las viviendas turísticas y seguramente más molestos.

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  4. Duda. Tengo un piso turístico justo encima de mi vivienda donde estoy censado. La rotación es continua y los escándalos y ruidos constantes a horas de descanso hacen imposible dormir. Mi pregunta: ¿al estar encima de una vivienda residencial (la mía) ¿puedo pedir que se les quite la licencia? Gracias

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    1. Si tiene licencia es porque el organismo competente se la ha dado. Lo que tienes que hacer es hablar con el propietario y exponerle tu malestar para que cesen las molestias, como en cualquier comunidad de vecinos.

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    2. Gracias pero hasta ahí llego yo solo. Eso lo he hecho. Lo lleva una agencia ese y varios pisos. Lo único que hacen es comunicar a los inquilinos del momento. Estos cesan pero se van a la semana. Llegan nuevos y otra vez la misma historia.

      La licencia la obtuvieron cuando en el piso en el que resido no había nadie viviendo aunque era (y sigue siendo) un piso de uso residencial.

      Por último, el PGOU del municipio desde el año 1991 (el edificio es posterior) solo permite pisos turísticos DEBAJO de los pisos de uso residencial. Vamos que si les dieron la licencia, lo hicieron de forma contraria a la norma.

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    3. Pues si hay que denunciar, hazlo, pero no al gestor o propietario, sino al organismo que ha concedido la licencia de forma contraria a la norma según tus conocimientos.

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  5. ¿En valencia ciudad (barrio del cabañal) es necesario cambiar el uso de la vivienda para poder alquilarla como vivienda turística? ¿O es posible obtener la licencia turistica sin el cambio de uso? Gracias!

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  6. Cuanto puede tardar en conceder la compatibilidad urbanistica en Valencia?

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  7. En Ruzafa, se puede pedir cambio de uso y licencia turistica de un local situado en planta baja? acutalmente? Gracias.

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