Imprevistos de obra en reformas de viviendas o locales comerciales, ¿de quién es la responsabilidad?

En la reforma de viviendas o locales comerciales es bastante habitual que durante los trabajos previos de demolición nos encontremos "vicios ocultos" que no fueron considerados durante la fase previa de proyecto, y que en la mayoría de los casos, se traducen en decisiones de obra que suponen sobrecostes adicionales que la propiedad no siempre está dispuesta a asumir. Por eso conviene tener claro en qué casos es responsabilidad del propietario del inmueble y cuando es la Comunidad de Propietarios la que debe afrontar los gastos de su reparación, sobretodo en edificios con cierta antigüedad y dónde no se ha llevado un mantenimiento periódico de sus instalaciones.

La línea roja entre la responsabilidad individual del propietario y la de la Comunidad, la podríamos establecer a partir de la definición de "
elementos comunes" que establece el artículo 396 del Código Civil, y que los define como todos aquellos elementos e instalaciones necesarios para el adecuado uso y disfrute de las diferentes viviendas o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente e individual. Además, hace una distinción entre los elementos comunes por naturaleza o esenciales de los elementos comunes por destino o no esenciales.

Dentro del primer grupo encontramos aquellos elementos que son imprescindibles para asegurar la habitabilidad y uso de los diferentes inmuebles que lo componen, entre ellos encontramos elementos básicos como la cimentación y la estructura portante, las fachadas y medianeras, el zaguán de acceso y escaleras generales, la azotea o patios de luces del mismo. Pero también se incluyen dentro de esta categoría las instalaciones comunes como acometidas de luz y agua, bajantes de saneamiento y pluviales o el ascensor, en su caso. Dentro de los elementos comunes por destino o no esenciales se encuentran las terrazas, patios de luces, garajes o trasteros, que hayan sido desafectados de su destino común y dedicados para uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales.

Por tanto, todos aquellos defectos o vicios ocultos derivados de la falta de mantenimiento y conservación de los elementos comunes considerados por naturaleza o esenciales para la vida útil del edificio, son responsabilidad del conjunto de propietarios del edificio, sin excepción. Pero veamos con detalle aquellos imprevistos más habituales en obras de reforma o mantenimiento para distinguir quien debe hacerse cargo, según cada caso.

BAJANTES Y COLECTORES EN LA REFORMA DE VIVIENDAS Y LOCALES

Como ya hemos comentado en párrafos anteriores, las reformas realizadas en edificios de cierta antigüedad suelen dejar al descubierto patologías, que si no se resuelven a tiempo, suelen ser motivo de reclamaciones futuras por malos olores, filtraciones de agua, goteras, manchas de humedad o incluso condensaciones. Por eso es importante que durante la fase de demolición, sobre todo en baños y cocinas, se compruebe previamente el estado de las conexiones a bajantes o las acometidas de agua, porque es bastante probable que nos encontremos con conductos deteriorados, con fugas o ejecutados con materiales obsoletos o contaminantes como el fibrocemento.

Una intervención a tiempo nos puede evitar alguna que otra reclamación tras la entrega de una obra, aunque no siempre está en nuestra mano la solución al problema. Por eso es importante revisar el estado de conservación de estas instalaciones antes de cualquier intervención, para que llegado el caso sea la Comunidad quien asuma los gastos de reparación y evitar futuras patologías, o al menos no empeorar las ya existentes. Hay que tener en cuenta que cualquier patología derivada de una intervención sobre un elemento común, sin haberlo comunicado antes a la Comunidad es el origen de muchos conflictos vecinales, y en este caso, la reparación correría por cuenta del propietario por haber intervenido sin permiso.

En cualquier caso, lo normal es que se comunique al conjunto de propietarios para que al menos asuman el cambio del tramo de bajante o acometida correspondiente a la vivienda que se está reformando, y en el mejor de los casos, poder afrontar entre todos el coste de la sustitución completa de la instalación con el fin de evitar males mayores que pudieran afectar en el futuro a otras viviendas o locales del edificio.

El paso de antiguas acequias de desagüe por las plantas bajas o la existencia de fosas sépticas en los patios de acceso de la gran mayoría de edificios de principios y mediados del siglo pasado, son la principal causa de los malos olores que sufren la mayoría de bajos comerciales, entresuelos y viviendas. Los costes derivados del entubado y conexionado a la red general de saneamiento suelen ser bastante elevados y no todas las Comunidades de propietarios están dispuestas a asumir dicho coste cuando se habilita un bajo para la implantación de un negocio, y es el propietario afectado por los olores quien acaba sufriendo las consecuencias y tomando las medidas oportunas para paliar las molestias en la medida de lo posible.

AZOTEAS Y CUBIERTAS EN LA REFORMA DE ÁTICOS

Las azoteas o cubiertas de los edificios es otro punto de conflictividad a la hora de dirimir responsabilidades sobre quien asume los gastos de reparación de filtraciones y goteras aparecidas sobre las viviendas de la última planta. En el caso de que tengas la suerte de disfrutar de un ático con terraza, debes recordar que dicha terraza también es comunitaria, y que puedes pedir a la comunidad que se haga cargo de algunas reparaciones de dicha terraza siempre y cuando sea por razones de mantenimiento y conservación.

Entre las patologías más habituales encontramos filtraciones y goteras por fallos de la lámina impermeabilizante o la rotura de las piezas del revestimiento (baldosas, en el caso de que sea una azotea y tejas, si es una cubierta). El deterioro del cordón de sellado de las juntas de dilatación en cubiertas planas y el embozo o rotura de cazoletas y sumideros de evacuación de aguas pluviales, son también bastante frecuentes en edificios de cierta antigüedad, cuyo coste de reparación y mantenimiento periódico de asumir el conjunto de los propietarios de un edificio.

En los edificios antiguos con cubierta a dos aguas con estructura de madera, es bastante frecuente que al derribar el cañizo de la vivienda de última planta, nos encontremos con filtraciones de agua por rotura de tejas, añadidos que han generado patologías posteriores o incluso vigas completamente podridas por la humedad y la acción de la carcoma o las termitas. En estos casos, la Comunidad de Propietarios debe actuar de inmediato dado que se trata de un elemento estructural que afecta a la seguridad y estabilidad de todo el edificio, y principalmente, de la vivienda afectada.

La aparición de grietas y fisuras en forjados y fachadas suelen ser motivo de alarma entre los usuarios de un edificio, pero antes de lanzar la campanas al vuelo lo más sensato es recurrir a un técnico para que haga un peritaje de la estructura para valorar su alcance, certificar su origen y tomar las medidas correctoras oportunas, en su caso. No obstante, en muchos casos esas grietas son solo asentamientos del edificio que afectan a los elementos menos resistentes como revestimientos o revocos, o bien, al recubrimiento de armaduras en cantos de forjado o pilares. Bastaría con realizar trabajos de saneado, reparación y refuerzo y acabado de soportes. Pero en el peor de los casos, nos podemos encontrar asentamientos importantes por fallo mecánico del suelo o de la cimentación (asientos diferenciales), donde los daños por fisuras y desplomes suelen ser más graves y costosos. Por eso es muy importante comunicar cualquier desplome o fisura en elementos estructurales a la Comunidad para que un técnico determine su origen y adopte las medidas correctoras oportunas en el menor tiempo posible.

En edificios con estructura de madera es perfectamente normal que con el paso del tiempo acaben flectando los forjados por el uso y el propio comportamiento del material, y en el peor de los casos, por la falta de mantenimiento, la acción de la humedad y los xilófagos. En cualquiera de los casos, este tipo de reparaciones suelen ser caras y salvo que se plantee una rehabilitación estructural de todo el edificio por fallo estructural, la nivelación de forjados normalmente las acaba costeando el propio propietario solicitando la correspondiente licencia urbanística (obra mayor) y bajo la supervisión de un arquitecto.

Los desprendimientos de cantos de forjado y cornisas en balcones y cubiertas son motivo de graves incidentes sobre la vía pública, que en algunos casos pueden acabar con daños personales e incluso con víctimas mortales. El mantenimiento periódico de fachadas, medianeras y patios de luces, es responsabilidad de todos los propietarios del edificio, por eso es importante seguir un programa de mantenimiento mínimo para evitar la degradación de estos elementos íntimamente relacionados con la habitabilidad, la seguridad y estabilidad del edificio y sus ocupantes. De ahí la importancia de disponer del Libro del Edificio y realizar las ITEs (Inspección Técnica del Edificio), o en el caso de la Comunidad Valenciana, la IEEV (Informe de Evaluación del Edificio en la Comunidad Valenciana).

Ante un vicio oculto o patología detectada durante los trabajos de reforma de una vivienda susceptible de ser reparado por la Comunidad de Propietarios, lo primero es paralizar las obras y ponerlo en conocimiento del presidente o administrador, en su caso. Valorar el alcance de la reparación y elaborar una memoria valorada de la intervención para su aprobación en junta extraordinaria. Llegados a este punto, lo normal es que se apruebe la reparación y se ejecute conforme a un presupuesto. Pero también nos podemos encontrar situaciones en las que no haya un acuerdo y se tengan que posponer, retrasando los trabajos de reforma con las correspondientes molestias para el propietario afectado.

En muchos casos el alcance de la reparación es tan mínimo que es el propietario afectado quien asume la reparación para no demorar las obras de reforma, con la condición de que la Comunidad le reembolse dicho coste a posteriori, bien presentando las facturas correspondientes y abonándoselas directamente, bien descontándoselo de las cuotas mensuales.

Créditos: Las imágenes que ilustran este artículos son imágenes de archivo de nuestros proyectos realizados en obras de reforma de viviendas y locales comerciales. 

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La gestión de este tipo de imprevistos siempre es mucho más fácil si cuentas con la ayuda de un profesional, porque muchas de estas patologías o vicios ocultos surgen durante la reforma parcial o integral de viviendas o locales. Para cualquier consulta, solicitud información o petición de honorarios puede ponerse en contacto conmigo a través del teléfono de contacto: 678 255 358, enviando un e-mail miguelangel@tres60arquitectura.es o a través del formulario de contacto. Estaré encantado de poder resolver cualquier consulta que tengáis sin compromiso.